Kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesi, mahkeme kararı veya tarafların kira sözleşmesini feshetmesi ile sona ermektedir. Kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sona ermesi ve kiracının tahliyesi için kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, inşaat veya tadilat nedeniyle tahliye davası ve varsa tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davası gibi davaları açabilir. Bununla birlikte tahliye her zaman kiraya verenin isteği ile gerçekleşmez. Kiracıda kira sözleşmesini daha fazla devam ettirmek istemeyip kiralananı boşaltmak isteyebilir. Böyle bir durumda kiracının kiralananı tahliyesi için belirli şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracının erken tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu bulunmaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolması ile belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise taraflardan birinin sözleşmeyi feshetmesi ile sona ermektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf, fesih ve bildirim için öngörülen sürelere uymalıdır.
Kiraya veren kira sözleşmesini, ihtiyaç nedeniyle, kiralananın yeniden imar ve inşası nedeniyle, tahliye taahhütnamesi nedeniyle, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle feshedebilir. Kiracının ise sözleşmeyi feshi için herhangi bir sebep ileri sürmesine gerek yoktur. Buna karşın kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı, fesih için kimi şartlara uymalıdır. Bu şartlar belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesi açısında farklıdır.
1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih
Belirli süreli kira sözleşmesinde kira sözleşmesi sürenin sonunda kendiliğinde sona ermektedir. Buna karşın konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde her ne kadar kira sözleşmesi belirli süreli olsa da kira ilişkisi sürenin sonunda kendiliğinden sona ermemektedir. Kira sözleşmesinin sona ermesini isteyen taraf belirli sürenin sona ermesinden on beş gün önce sözleşmenin feshedildiği bildiriminde bulunmalıdır. Aksi halde kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzamış olacaktır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki belirli süreli kira sözleşmesinin uzaması halinde sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin feshi artık belirsiz süreli kira sözleşmesinin şartlarına göre yapılabilir.
1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde sözleşmenin sona ermesi için fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması zorunludur. Kira sözleşmelerinde altı aylık dönemler fesih dönemleridir. Belirsiz süreli kira sözleşmesini feshetmek isteyen tarafın fesih döneminin sona ermesinden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren de kiracı da fesih için öngörülen fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uymalıdır. Aksi halde fesih geçersiz fesih olacak ve tarafların tazminat sorumluluğu doğacaktır.
2. Kiracının Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat Sorumluluğu
İster belirli süreli ister belirsiz süreli kira sözleşmesinde sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracı, bildirim için öngörülen şartlara uymalıdır. Bildirim süresine uymayan kiracı, kiraya verenin kendisinden sonra yeni bir kiracı bulması için ihtiyacı olan süreyi engellemektedir. Bu nedenle de kiracının erken tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu doğmaktadır. Zira bildirim süresine uyulmaması nedeniyle kiralanan kimi zamanlar uzun bir süre boş kalmakta ve kiralayan gelir kaybına uğramaktadır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesinde de kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının sorumluluğunun makul bir süre içinde devam ettiği belirtilmiştir.
Burada makul süre, kiralananın yeniden kiraya verilmesi için gerekli olan süredir. Makul sürenin ne kadar olduğu kanunla düzenlenmemiş, uygulamada somut duruma göre mahkeme tarafından belirlenmektedir. Yargıtay tarafından makul süre genellikle 3 ay olarak kabul edilmektedir.
Kiracının erken tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu esasında kira borcunun ödenmesi ile ilgilidir. Kiracı, kiralananı erken tahliye etmeseydi üç ay boyunca ödeyeceği tazminat ve aidat miktarı ne idiyse o miktar tazminat olarak hesaplanır. Örneğin kira bedeli 10.000 TL olan taşınmazın erken tahliyesi halinde üç aylık kira bedeli olan 30.000 TL, kiracının ödemesi gereken tazminat miktarı olacaktır.
3. Kiracının Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat Sorumluluğundan Kurtulması
Kiracının, kiralananı erken tahliyesi halinde doğan tazminat sorumluluğu istisnai durumlarda ortadan kalkmaktadır. Bunlar; kiracının kendisi yerine ödeme gücü bulunan yeni bir kiracı bulması veya kiralananın vakit kaybetmeksizin yeni bir kiracı bulmasıdır. Böyle durumlarda kiracı kiralananı erken tahliye etse de tazminat sorumluluğunda olmayacaktır.
4. Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kiracının erken tahliye nedeniyle tazminat sorumluluğu halinde yetkili mahkeme kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kiracının Erken Tahliye Nedeniyle Tazminat Sorumluluğu ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
📌 Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden taşınmazı boşaltırsa sorumluluğu devam eder mi?
⚖️ Evet. Kiracı, kira sözleşmesi süresi dolmadan taşınmazı boşaltırsa, sözleşmeden doğan borçları sözleşme bitimine kadar devam eder.
📌 Kiracı erken tahliye ederse tüm kira bedelini ödemek zorunda mıdır?
⚖️ Kiracı, ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumludur. Tüm dönem kira bedelinden sorumlu olmaz.
📌 Makul süre ne demektir?
⚖️ Makul süre, taşınmazın bulunduğu yerin piyasa koşulları dikkate alınarak yeni bir kiracı bulunması için gereken ortalama süredir. Uygulamada genellikle 3 ay kabul edilmektedir.
📌 Kiracı yerine yeni kiracı bulursa sorumluluktan kurtulur mu?
⚖️ Eğer kiracının bulduğu yeni kiracı, ev sahibinin kabul edebileceği nitelikteyse (ödemelerini yapabilecek, güvenilir vb.) eski kiracının sorumluluğu sona erer.
📌 Kiracı erken çıkarsa depozito alabilir mi?
⚖️ Depozito, kiracının erken tahliyeden kaynaklı kira alacağı ve zararların mahsup edilmesi için kullanılabilir. Ancak mahsup sonrası artan kısım iade edilmelidir.
📌 Kiracının erken tahliyesi halinde ev sahibi tazminat davası açabilir mi?
⚖️ Evet. Ev sahibi, kiracının ödemediği kira bedeli ve uğradığı diğer zararlar için dava açabilir.
📌 Erken tahliye eden kiracıya cezai şart uygulanabilir mi?
⚖️ Sözleşmede özel bir cezai şart öngörülmüşse uygulanabilir. Ancak bu şartın hakkaniyete aykırı olmaması gerekir; aksi durumda mahkeme tarafından indirilebilir.
📌 Kiracı, iş yeri kapanması veya tayin gibi zorunlu nedenlerle tahliye ederse yine de sorumlu olur mu?
⚖️ Evet. Bu tür kişisel sebepler, kural olarak kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak ev sahibi ile anlaşarak sorumluluğun sınırlandırılması mümkündür.
📌 Kiracı ile ev sahibi erken fesih konusunda anlaşırsa ne olur?
⚖️ Tarafların yazılı anlaşmasıyla kira sözleşmesi her zaman sona erdirilebilir. Bu durumda kiracı, üzerinde anlaşılan bedel dışında tazminat sorumluluğu taşımaz
Av. Ramazan Bayram