Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi diğer bir deyişle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, vaad alacaklısı ile vaad borçlusu arasında düzenlenen ve taraflara ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma yükümlülüğü yükleyen bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin konusu gelecekte düzenlenecek olan taşınmaz satış sözleşmesidir.
1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın mülkiyetinin ileride devredilmesine yönelik olarak taraflar arasında yapılan ve taraflara karşılıklı borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı, belirli bir taşınmazı ileride alıcıya satmayı; alıcı ise söz konusu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Bu sözleşme ile taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran satıcı vaat borçlusu sıfatında iken, taşınmazı satın almayı taahhüt eden alıcı ise vaat alacaklısı sıfatındadır.
İfade edildiği gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ön sözleşme niteliğindedir. Ön sözleşmeler ise vaat konusu taşınmazın devri borcunu değil, taşınmazın devrine ilişkin satış sözleşmesinin yapılması borcunu doğurmaktadır. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara asıl satış sözleşmesini ileride yapma borcu yükler. Dolayısıyla, sözleşmenin kurulmasıyla birlikte henüz mülkiyet devri gerçekleşmez; ancak taraflar arasında ileride yapılacak satış işleminin hukuki zemini hazırlanmış olur. Vaat borçlusu, vaat alacaklısına karşı, taşınmazın devrine ilişkin sözleşmeyi (taşınmaz satış sözleşmesi) yapma borcu altına girmektedir. Vaat alacaklısı ise taşınmazı satın alma borcu altına girmektedir.
Taşınmaz satış vaadine yönelik kanuni düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu‘nun 29. maddesi ile aynı kanunun 237/2. maddesinde yer almaktadır. Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin niteliği olan ön sözleşmelerin geçerliliğine ilişkin düzenleme yapılmış iken 237/2. maddesinde ise taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekline dair düzenleme yapılmıştır. Yine Noterlik Kanunu’nun 60. Ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekline ilişkin detaylar yer almaktadır.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, belli bir taşınmazın ileride devrine ilişkin yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmesi ve bu satış sözleşmesinin şartlarıdır. Dolayısıyla sözleşmeye tapu kütüğünde ayrı sayfaya kayıtlı sürekli ve bağımsız haklar ile bağımsız bölümler ve araziler konu olabilir. Tapuya kayıtlı bulunmayan ancak ileride kaydedileceği kesin olan taşınmazlar ile ilgili de sözleşme düzenlenebilir.
Sözleşmenin bir diğer konusu ise ileride yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmesindeki satış bedelidir. Bedel, sözleşmede kesin ve ölçülebilir biçimde gösterilmeli, belirsiz bırakılmamalıdır.
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için; sözleşmenin şekil şartına uygun olarak yapılması, belirlenebilir veya mevcut bir taşınmaza ilişkin olması, tarafların fiil ehliyetine sahip olması, satış bedelinin belirli olması, sözleşmenin belli bir borç ilişkisine dair yapılması, sözleşmenin kanuna ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmaması gerekir.
3.1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekli, sözleşmenin geçerliliği bakımından emredici nitelikte bir unsurdur ve resmî şekil şartına tâbidir. Bu sözleşme, taraflara ileride bir taşınmaz satış sözleşmesini yapma borcu yüklediğinden, sıradan bir borç doğurucu işlem değil; mülkiyetin devrine yönelik iradelerin bağlayıcı biçimde açıklanmasını sağlayan bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu sebeple, geçerliliği bakımından şekle sıkı sıkıya bağlıdır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekline ilişkin düzenleme, Borçlar Kanunu’nun 237/2. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde yer almaktadır. Anılan düzenlemelere göre sözleşmenin resmi şekilde yapılacağı ve resmi şeklin sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi olduğu belirtilmiştir. Resmi şekil sözleşmenin geçerliliği için kurucu nitelikte bir şart olup, aksi şekilde yapılan sözleşmeler kesin hükümsüz (batıl) sayılır.
Resmî şekil şartı, yalnızca imzaların noter tarafından onaylanması anlamına gelmez. Noterin sözleşmeyi düzenleme şeklinde hazırlaması, tarafların kimlik ve ehliyet durumlarını tespit etmesi, iradelerini bizzat dinlemesi ve sözleşme hükümlerini tarafların huzurunda okumak suretiyle irade beyanlarının özgür biçimde açıklandığını teyit etmesi gerekmektedir. Tarafların kendi aralarında hazırladıkları bir metnin noter tarafından sadece onaylanması veya imzalarının tasdik edilmesi, şekil şartını karşılamaz; bu hâlde yapılan işlem adi yazılı şekil niteliğinde olup, hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
Şekil şartı, kamu düzenine ilişkin olup, tarafların kendi aralarında yapacakları anlaşmalarla bertaraf edilemez. Şekil şartına aykırı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, başlangıçtan itibaren hükümsüz olur.
Noter tarafından düzenlenecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın açık ve belirli biçimde gösterilmesi zorunludur. Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel, pafta numarası, yüzölçümü, cinsi ve adres bilgileri eksiksiz olarak belirtilmeli; taraflar, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kayıtları üzerinde mutabık kalmalıdır. Ayrıca, satış bedeli, ödeme koşulları, sözleşmenin süresi ve tarafların karşılıklı edimleri açık ve tereddüde mahal bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.
Sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi, aynı zamanda belgeye resmiyet kazandırır. Noter, sözleşmeyi iki nüsha olarak düzenler; bir nüsha taraflara teslim edilir, diğer nüsha noterlikte saklanır. Taraflar, dilerlerse sözleşmeden doğan satış vaadi hakkını tapu siciline şerh ettirebilirler. Ancak tapuya şerh verilmesi, sözleşmenin geçerlilik şartı olmayıp, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından hukuki önem taşır.
3.2. Belirlenebilir veya Mevcut Bir Taşınmaza İlişkin Olması Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerlilik şartlarından biri, sözleşmenin belirli ve mevcut bir taşınmaza ilişkin olmasıdır. Bu şart, sözleşmenin konusunun açık, somut ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde tanımlanmasını zorunlu kılar. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak bir satış işlemini güvence altına alan ve tapu devrine zemin hazırlayan bir hukuki işlemdir. Dolayısıyla bu işlemde, devre konu olacak taşınmazın kimliğinin şüpheye yer vermeyecek biçimde ortaya konulması hukuki güvenlik açısından zorunludur.
Belirli bir taşınmazdan söz edilebilmesi için, sözleşme konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olması ve sözleşmede tapudaki kayıtlarına uygun şekilde tanımlanması gerekir. Sözleşmede taşınmazın il, ilçe, mahalle veya köy adı, ada, parsel ve pafta numaraları, yüzölçümü, cinsi, niteliği ve adresi gibi ayırt edici unsurlar eksiksiz olarak yer almalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu olan taşınmaz henüz mevcut bulunmasa dahi belirlenebilir nitelikte olması sözleşmenin geçerliliği için yine yeterlidir. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri böyledir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mevcut bir taşınmaz (bağımsız bölüm) bulunmamasına karşın taşınmaz belirlenebilir nitelikte olup, ileride hukuken veya fiilen varlık kazanacağı kesindir. Dolayısıyla ileride mevcudiyet kazanacağı kesin olan taşınmazlara ilişkin düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.
2.3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Belli Bir Borç İlişkisine Dayalı Olması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin belli bir borç ilişkisine dayalı olması şartı bulunmaktadır. Bu, sözleşmenin taraflara karşılıklı edim yükümlülüğü doğuracak nitelikte olmasını ifade eder.
Başka bir deyişle, satış vaadi sadece bir niyet beyanı veya geleceğe yönelik genel bir taahhüt değil, tarafların birbirine karşı somut bir borç ilişkisi kurduğu bir hukuki işlem olmalıdır. Satıcı, belirli bir taşınmazı ileride devretme borcu; alıcı ise bu taşınmazı belirlenen bedel karşılığında alma borcu altına girmelidir. Sözleşme ile vaat alacaklısının üstlenmiş olduğu satış bedelini ödeme borcunun belirlenebilir miktarda olması gerekir.
3.4. Tarafların Fiil Ehliyetine Sahip Olması Şartı
Tüm sözleşmelerde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de tarafların fiil ehliyetine sahip olması sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Fiil ehliyeti tarafların sözleşmeyi yapabilecek akıl ve irade yeterliliğine sahip ergin kişiler olması anlamına gelir. Fiil ehliyeti bulunmayan kişilerce yapılan sözleşmeler başlangıçtan itibaren geçersiz sayılır.
3.5. Kanuna, Ahlaka ve Genel Kamu Düzenine Aykırı Olmama Şartı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin kamu düzenine, kanunun emredici hükümlerine ve ahlaka aykırı olmaması zorunludur. Bu şart, tüm sözleşmeler için geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla kanuna, ahlaka ve genel kamu düzenine aykırı olan tüm sözleşmeler gibi gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de geçersizdir.
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekle Aykırılık ve Sonuçları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması yukarıda belirtildiği gibi sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Resmi şekle uygun yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşmenin şekle aykırılığı nedeniyle geçersizliği taraflarca her zaman ileri sürülebilir. Geçersiz olan sözleşmeler hukuki sonuç doğurmazlar.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekle aykırı şekilde düzenlenmiş olsa bile kimi durumlarda geçerli sayılabilir. Bu, Türk Medeni Kanunu’nun 2/2 maddesi “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” şeklindeki düzenleme ile mümkündür. Sözleşme resmi şekle aykırı düzenlenmiş olsa bile taraflar edimlerini yerine getirmişlerse artık sözleşmenin adi yazılı şekilde veya sözlü şekilde yapıldığından bahisle geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanımına neden olabilir. Böylesi bir durumda sözleşmenin geçerli kabul edilmesi kanunun amacına da uygun olacaktır. Nitekim güncel uygulamada da tarafların sözleşme ile üstlenmiş oldukları edimleri yerine getirdikten sonra şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmelerinin hakkın kötüye kullanımı olduğu yönündedir.
5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini sağlamak amacıyla öngörülmüş bir güvence mekanizmasıdır.
Şerh işlemi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alıcı hakkının alenileştirilmesi anlamına gelir. Alıcı, sözleşmeye dayanarak tapu siciline başvurduğunda, tapu müdürlüğü sözleşmeyi mülkiyet kaydının üzerinde şerh olarak tescil eder. Böylece üçüncü kişiler, sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde alıcının ileride mülkiyet talep etme hakkı bulunduğunu öğrenir ve bu hakkı dikkate almak zorunda kalır. Bu durum, sözleşmeye dayalı hakların aleniyetini sağlayarak alıcı lehine geçici bir ön mülkiyet güvencesi oluşturur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesinin en önemli etkisi taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin iyi niyetini bertaraf etmesidir. Zira hukukumuzda iyi niyetli üçüncü kişilerin iyi niyetle iktisap etmiş olduğu haklar korunmaktadır. Bu nedenle taşınmaz hakkında, satış vaadi sözleşmesi olduğunu bilmeyen üçüncü bir kişinin taşınmazı satın alması halinde vaat alacaklısı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını üçüncü kişiye karşı ileri süremez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği takdirde, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin artık iyi niyetinden söz edilemez. Dolayısıyla böyle bir durumda vaat alacaklısı iyi niyetli bile olsa üçüncü kişiye karşı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
6. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu sözleşmeye konu taşınmazı vaat alacaklısına devretmeyi, vaat alacaklısı ise taşınmazı satın alarak devralmayı taahhüt etmektedir. Tarafların taşınmazı satma ve devralması sözleşme ile üstlenmiş oldukları yükümlülüklerdir. Dolayısıyla sözleşme geçerliliğini koruduğu sürece vaat borçlusu taşınmazı üçüncü bir kişiye satamaz. Vaat alacaklısı ise haklı bir sebep bulunmaksızın taşınmazı satın almaktan kaçınamaz.
7. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu olan satıcının, sözleşmeye aykırı biçimde taşınmazı üçüncü bir kişiye satması halinde alıcı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi alıcıya ilgili taşınmazı satın alma konusunda öncelik hakkı vermektedir. Alıcının öncelik hakkını kullanmasına imkan tanınmadan taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması, satış vaadi sözleşmesine aykırı olacaktır. Böyle bir durumda alıcı tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini, tescilin mümkün olmaması halinde ise uğranılan zararın tazminini talep edebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı yöneltilmesinde satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olup olmadığı önem taşımaktadır. Yukarıda ifade edildiği üzere, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde üçüncü kişinin bu iyi niyeti korunacaktır. Başka bir deyişle taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde iyi niyete dayalı iktisap etmiş olduğu taşınmaz mülkiyeti korunacak ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde alıcı sıfatında olan vaat alacaklısı davaya tazminat davası olarak devam edebilecek, taşınmazın adına tescilini talep edemeyecektir. Bu durumun önüne geçilebilmesi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin her daim tapu siciline şerh edilmesi ilgililerin haklarının korunması için son derece önemlidir.
8. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi, tarafların taşınmazın devri veya satış bedelinin ödenmesi konusundaki borçlarının ortadan kalkması sonucunu doğurur.
Sözleşme, tarafların karşılıklı rızası ile feshedilebilir. Bu durumda taraflar, birbirlerinden herhangi bir hak talebinde bulunamazlar.
Sözleşmenin amacı gerçekleşemediğinde veya ifası imkânsız hâle geldiğinde sözleşme kendiliğinden sona erer. Örneğin, taşınmazın satılamaz hâle gelmesi, mülkiyet devrinin hukuken mümkün olmaması veya taşınmaz üzerinde kamu hukuku gereği tasarrufta bulunulamaması hâllerinde sözleşme hükümsüz hale gelir.
Alıcının sözleşmede öngörülen satış bedelini ödememesi veya diğer borçlarını yerine getirmemesi durumunda, satıcı sözleşmeyi feshedebilir ve alıcıya karşı dava açabilir.
Sözleşme, mücbir sebepler nedeniyle ifa edilemez hâle gelirse, örneğin taşınmazın yok olması, deprem veya yangın gibi durumlarda, sözleşme sona erer.
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmede öngörülen sürenin dolması ile sözleşmenin hükümleri kendiliğinden ortadan kalkar.
Sözleşmenin sona ermesi, tarafların karşılıklı borçlarını ortadan kaldırmakla birlikte, taraflar arasında doğmuş olan geri verilmesi gereken edimler veya tazminat yükümlülükleri devam eder. Bu nedenle, sözleşmenin sona ermesi, yalnızca geleceğe yönelik edimlerin ifasını engeller; geçmişten doğan hak ve borçlar üzerinde etkili değildir.
9. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alıcı hakkının zamanaşımı süresi genel olarak 10 yıldır. Bu süre, tarafların sözleşme ile belirlediği süreden bağımsız olarak hukuki olarak bağlayıcıdır ve hak düşürücü niteliktedir. Zamanaşımı süresi sözleşmede yer alan edimlerin ifasının mümkün olduğu tarihten itibaren başlar.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların gelecekte bir taşınmazın satışını gerçekleştirmeyi taahhüt ettiği, ön sözleşme niteliğinde bir sözleşmedir.
2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için: resmî şekle uygun olması (noter huzurunda düzenlenmesi), sözleşmenin belirli veya belirlenebilir bir taşınmaza ilişkin olması, satış bedelinin belirli ve ölçülebilir olması, tarafların fiil ehliyetine sahip olması, sözleşmenin kamu düzenine, kanun hükümlerine ve ahlaka aykırı olmaması gerekir.
3. Tapu siciline şerh yapılmalı mıdır ve etkisi nedir?
Tapu siciline şerh, zorunlu olmamakla birlikte, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı güvence altına alır. Şerh sayesinde taşınmazın başkası tarafından satılması veya tasarruf edilmesi engellenir ve alıcı lehine hak ileri sürülebilir.
4. Tarafların yükümlülükleri nelerdir?
Satıcı: Taşınmazı devretme borcu, taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine tasarrufta bulunmama ve doğru bilgi verme yükümlülüklerini taşır. Alıcı: Satış bedelini ödeme ve sözleşmeye uygun davranma yükümlülüğü taşır.
5. Sözleşme sona erebilir mi?
Evet. Sözleşme tarafların karşılıklı rızasıyla, taşınmazın satılamaz hâle gelmesi veya ifasının imkânsız hâle gelmesiyle, alıcının borçlarını yerine getirmemesiyle, mücbir sebepler nedeniyle, süreli taahhütlerde sürenin dolmasıyla sona erer.
6. Tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?
Evet, alıcı, sözleşmeden doğan hakkını güvence altına almak için tapuda mevcut kaydın iptali ve kendi lehine tescil talebiyle dava açabilir. Bu dava, sözleşmenin geçerli olması ve hakların kullanılabilirliği koşuluna bağlıdır.
7. Zamanaşımı süresi nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alıcı hakları genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, hak sahibinin fiil ehliyeti olduğu sürece işlemeye başlar ve hak kullanılmazsa sözleşmeden doğan talepler düşer.
Av. Ramazan Bayram