Üst hakkı ya da diğer adıyla inşaat hakkı Türk Medeni Kanun’un 726. maddesi ile 826-836. maddeleri arasında düzenlenmiş bulunan bir irtifak hakkıdır. Kanunun 826/2. Maddesinde üst hakkı, taşınmaz malikinin, üçüncü bir kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı olduğu belirtilmiştir. Kanuni düzenlemeden anlaşılacağı üzere bu hak, başka birisinin arazisi üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı koruma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.
Üst hakkının en önemli özelliği taşınmaz üzerindeki yapının mülkiyeti ile taşınmaz mülkiyetini birbirinden ayırmasıdır. Normalde, bir taşınmazın mülkiyeti üzerindeki yapı ile birleşiktir. Ancak inşaat hakkı bu ilkenin bir istisnası olup söz konusu hak devam ettiği müddetçe bu istisnada devam edecektir. Üst hakkının sona ermesi ile birlikte taşınmaz mülkiyeti ile taşınmaz üzerindeki yapı mülkiyeti tekrar birleşir.
1. İrtifak Hakkı Nedir?
Üst hakkının ne olduğunu açıklayabilmek için öncelikle irtifak hakkına değinmekte fayda vardır. İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz veya kişi lehine tanınan, mülkiyet hakkını sınırlayan ve o taşınmazdan belirli bir şekilde yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır.
Başka bir ifadeyle, irtifak hakkı malikinin, taşınmazı, üzerindeki bazı yetkilerden feragat ederek bu yetkilerin bir kısmını başkasına tanımasıyla doğar. Bu hak, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak kullanılması veya bir başka taşınmazın yararına işlev görmesi için tesis edilir.
Örneğin; bir taşınmazın başka bir taşınmaza geçit hakkı tanıması, bir arazi üzerinden su borusu geçirilmesine izin verilmesi ya da manzara hakkı tanınması gibi durumlar, irtifak hakkına örnek teşkil eder. Nitekim üst (inşaat) hakkı da irtifak hakkının bir çeşididir.
2. İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?
İrtifak hakları, Türk Medeni Kanunu’na göre iki ana gruba ayrılır: taşınmaz lehine irtifak hakları ve şahsi irtifak hakları.
Taşınmaz lehine irtifak hakları, bir taşınmazın yararına olmak üzere başka bir taşınmaz üzerinde kurulan haklardır. Bu hak, lehine irtifak kurulan taşınmazın kullanımını kolaylaştırmak veya değerini artırmak amacı taşır. Örneğin geçit hakkı, su yolu hakkı, kanal veya enerji hattı geçirme hakkı gibi haklar bu kapsamdadır. Taşınmaz lehine irtifak hakkı, taşınmazın mülkiyetiyle birlikte var olur ve devredilir; hak sahibi kişi değil, taşınmazın kendisidir.
Şahsi irtifak hakları ise belirli bir kişi yararına tanınan haklardır. Bu haklar, bir taşınmazdan belirli bir şekilde yararlanma yetkisi verir, ancak hak sahibinin kişiliğine bağlıdır ve başkasına devredilemez. Şahsi irtifak haklarının başlıcaları intifa hakkı, oturma hakkı (sükna hakkı) ve üst hakkıdır.
3. Üst Hakkı Nedir?
Üst hakkı (inşaat hakkı), bir kimseye başkasının arsası üzerinde bina veya benzeri bir yapı yapma ya da mevcut yapıyı belirli bir süreyle kullanma yetkisi tanır. Normalde “süperfisies solo cedit” ilkesi uyarınca — yani “arza bağlı olan, arza aittir” kuralına göre — bir kimsenin başkasının arsasında yaptığı yapı, arsa malikine ait olur. Ancak üst hakkı bu genel kuralın istisnasını oluşturur.
Bu hak sayesinde, arsa malikinden ayrı bir kişi, o taşınmaz üzerinde yaptığı veya kullanma hakkına sahip olduğu yapının maliki olabilir. Böylece yapı ile arsa mülkiyeti birbirinden ayrılmış olur. Bu hak sayesinde, arsa maliki dışında bir kişi, başkasına ait bir taşınmazın üzerinde veya altında kendi mülkiyetinde kalacak bir yapı inşa edebilir ve bu yapıyı ekonomik, ticari veya kişisel amaçlarla kullanabilir.
Bu hak, arsa malikinin rızasıyla kurulur ve tapu siciline tescil edilmek suretiyle aynî hak niteliği kazanır. Tescil edilmediği sürece yalnızca taraflar arasında geçerli olan şahsi bir hak doğurur. Bu hak çoğunlukla belirli bir süreyle (kanunen en çok 99 yıl) kurulabilir. Üst hakkı süresi dolduğunda hak kendiliğinden sona erer ve yapı, aksi kararlaştırılmadıkça herhangi bir bedel ödenmeden arsa malikine geçer.
Üst hakkı sahibine, yapıyı inşa etme, kiraya verme, satma, miras bırakma, ipotek etme gibi birçok yetki tanır. Bu yönüyle, diğer şahsi irtifak haklarından (örneğin oturma veya intifa hakkından) daha geniş bir içerik taşır. Aynı zamanda, bağımsız üst hakkı olarak tapuya ayrı bir taşınmaz gibi kaydedilebilir ve bu durumda serbestçe devredilebilir veya rehnedilebilir.
Üst hakkı, şehirleşmenin ve büyük ölçekli yatırımların yaygınlaşmasıyla birlikte, özellikle kamu-özel sektör iş birliği projelerinde, alışveriş merkezleri, enerji tesisleri, otoparklar, konut siteleri ve altyapı projelerinde önemli bir hukuki araç haline gelmiştir. Bu sayede, taşınmazın mülkiyeti el değiştirmeden, arsa üzerinde farklı kişiler tarafından yapılaşma ve kullanım mümkün hale gelmiştir.
4. Üst Hakkı Çeşitleri
Bu hak, hukuki nitelik ve kullanım biçimi bakımından iki ana gruba ayrılır: bağımsız üst hakkı ve bağımlı üst hakkı. Bu iki tür, hakkın devredilebilirliği, tapuya tescil şekli ve ekonomik işlevi açısından birbirinden ayrılır.
4.1. Bağımsız Üst Hakkı
Bağımsız üst hakkı, belirli bir süreyle kurulmuş, tapu siciline ayrı bir taşınmaz gibi tescil edilebilen ve bu nedenle devredilebilen, mirasla geçebilen bir irtifak hakkıdır. Bu hak, ekonomik değer taşıdığı için genellikle yatırım ve finansman amaçlı kullanılır. Bağımsız üst hakkı, en çok 99 yıl süreyle kurulabilir ve bu süre boyunca hak sahibi, arsa üzerinde yaptığı yapının maliki olur. Hakkın süresi dolduğunda, yapı ve üzerindeki haklar kendiliğinden arsa malikine geçer.
Bu tür üst hakları, arsa üzerinde alışveriş merkezi, konut, enerji tesisi veya otel gibi uzun vadeli projelerin inşasında sıklıkla tercih edilir.
4.2. Bağımlı Üst Hakkı
Bağımlı üst hakkı ise, belirli bir kişi lehine kurulmuş olup tapuda ayrı bir taşınmaz olarak gösterilmez. Bu hak, sahibinin kişiliğine sıkı sıkıya bağlıdır ve devredilemez, rehnedilemez, miras yoluyla geçmez. Genellikle kişisel ihtiyaçlar veya küçük ölçekli kullanımlar için tesis edilir. Örneğin, bir kişinin başkasına ait arsa üzerinde küçük bir yapı yapma veya mevcut bir yapıyı belirli bir süre kullanma yetkisi bu kapsamdadır.
5. Üst Hakkı Nasıl Kazanılır?
Bu hak, üst hakkı sözleşmesinin tescili ve tescil dışı yol ile kazanılır. Tescil dışı yol ile kazanılması ise miras yoluyla, icra yoluyla, mahkeme kararı yoluyla, kamulaştırma yoluyla mümkündür.
5.1. Üst Hakkı Sözleşmesi ile Üst Hakkının Kazanılması
Hakkın tescil yoluyla kazanılabilmesi için öncelikle arsa maliki ile hak sahibi arasında tapu müdürlüğünde resmî şekilde bir sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşmede hakkın konusu, süresi, kapsamı ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilir. Resmî senet düzenlendikten sonra, üst hakkı tapu siciline tescil edilir. Eğer hak bağımsız nitelikte kurulmuşsa, tapuda ayrı bir sayfa açılır ve bu hak, taşınmaz gibi ayrı bir mülkiyet birimi haline gelir. Bağımlı üst hakkı söz konusuysa, hak yalnızca arsa kaydında irtifak olarak gösterilir.
Tescil işlemi tamamlandığında üst hakkı aynî hak olarak doğar. Bu andan itibaren hak sahibi, arsa üzerindeki yapının maliki olur ve hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Ayrıca üst hakkı devredilebilir, mirasla geçebilir ve rehnedilebilir hale gelir. Buna karşılık, tescil yapılmadan yalnızca sözleşmeye dayanılarak kurulan üst (inşaat) hakkı, kişisel nitelikte kalır ve sadece taraflar arasında hüküm ifade eder.
5.2. Üst Hakkının Miras Yoluyla Kazanılması
Üst hakkının miras yoluyla kazanılması, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve hakkın devredilebilir niteliğinden kaynaklanan bir kazanım biçimidir. İnşaat hakkı, kural olarak kişiye sıkı sıkıya bağlı olmayan, ekonomik değeri olan bir aynî haktır. Bu nedenle, hakkın türüne göre mirasçılara geçip geçmeyeceği farklılık gösterir.
Eğer hak bağımsız nitelikte kurulmuşsa, yani belirli bir süre için oluşturulmuş, tapu siciline ayrı bir taşınmaz gibi tescil edilmişse, bu hak miras yoluyla geçebilir. Bağımsız üst hakkı, sahibine geniş tasarruf yetkileri tanıyan, devredilebilen, rehnedilebilen ve mirasçılara intikal edebilen bir haktır. Dolayısıyla, hak sahibi öldüğünde, bu hak miras bırakanın malvarlığına dahil olur ve mirasçılara geçer. Bu durumda mirasçılar, arsa üzerindeki yapının mülkiyetini veya kullanım hakkını aynı şartlarla sürdürürler.
Buna karşılık, üst (inşaat) hakkı bağımlı nitelikte kurulmuşsa, yani belirli bir kişi lehine tesis edilmiş ve tapuda ayrı bir taşınmaz olarak gösterilmemişse, bu hak şahsi nitelik taşır ve mirasla geçmez. Çünkü bağımlı üst hakkı, hak sahibinin kişiliğiyle doğrudan bağlantılıdır ve kişisel ihtiyaç veya güven ilişkisine dayanır. Hak sahibinin ölümüyle birlikte bu tür üst hakkı sona erer ve arsa üzerindeki yapının mülkiyeti arsa malikine geçer.
5.3. Üst Hakkının İcra Yoluyla Kazanılması
Bu durum, hak sahibinin borçlarına karşılık hak üzerinde alacaklıların icra takibi başlatması sonucunda gerçekleşebilir. Üst (i,nşaat) hakkı aynî hak niteliğinde olduğundan, bağımsız üst hakkı söz konusu olduğunda rehnedilebilir ve icra yoluyla devredilebilir.
Bağımsız üst hakkı, tapuda ayrı bir taşınmaz gibi gösterildiği ve ekonomik değer taşıdığı için, sahibi borcunu ödeyemediğinde alacaklılar tarafından icra yoluyla paraya çevrilebilir. Bu durumda hak, açık artırma veya alacaklıya devredilmek suretiyle satışa konu olabilir. Yeni hak sahibi, sözleşmede belirlenen hakları aynen kullanabilir; süresi ve şartları sözleşmeye tabidir.
Bağımlı üst hakkı ise şahsi niteliğe sahip olduğundan devredilemez ve miras yoluyla geçmez. Bu nedenle, bağımlı üst hakkı icra yoluyla kazanılamaz; borçlara karşı teminat oluşturmaz ve yalnızca hak sahibi tarafından kullanılabilir.
5.4. Mahkeme Kararı Yoluyla Üst Hakkının Kazanılması
Bu hakkın mahkeme kararı yoluyla kazanılması, tarafların anlaşmasıyla değil, yargı kararıyla bir kişinin başka bir taşınmaz üzerinde üst (inşaat) hakkı elde etmesini ifade eder. Bu durum genellikle kanun veya kamu yararına dayalı olarak ortaya çıkar ve Türk Medeni Kanunu ile Borçlar Hukuku çerçevesinde düzenlenir.
Normalde bu hak sözleşmeye dayanarak kurulur; ancak bazı durumlarda kanun, hak sahibine mahkeme kararıyla üst hakkı tanıyabilir. Örneğin zorunlu geçit veya altyapı hattı gibi taşınmaz lehine irtifak haklarının uygulanması, kamu yararına gerçekleştirilen inşaat projelerinde özel mülkiyet üzerindeki yapı kullanımının sağlanması veya taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklarda mahkemenin hakkın kurulmasına karar vermesi bu kapsama girer.
Mahkeme kararıyla kurulan üst hakkı da aynî hak niteliği taşır ve tapuya tescil edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu sayede hak sahibi, taşınmaz üzerinde söz konusu yapı veya kullanım yetkisini güvence altına almış olur.
5.5. Kamulaştırma Kararı ile Üst Hakkının Kazanılması
BU hakkın kamulaştırma yoluyla kazanılması, kamu yararına yapılan projeler nedeniyle bir taşınmaz üzerinde üst hakkı elde etme yöntemiyle gerçekleşir. Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde sınırlı veya tam tasarruf hakkı elde etmesini sağlar. Bu kapsamda, üst hakkı da kamulaştırma yoluyla kurulabilir.
Bu yöntemde, kamu kurumları, arsa sahibinin rızası olmadan mahkeme kararı veya idari işlemle taşınmaz üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi elde edebilir. Kamulaştırma yoluyla kazanılan bu hak, genellikle altyapı tesisleri, yollar, enerji hatları, köprü ve kamu binaları gibi projelerde görülür.
Bu hak kamulaştırma yoluyla kurulduğunda, hak aynî nitelik taşır ve tapuya tescil edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu tescil ile kamu kurumları, haklarını güvence altına alır ve projenin sürekliliğini sağlar. Arsa sahibine ise, kamulaştırma bedeli ödenir ve hak, projenin amacı doğrultusunda kamu yararına tahsis edilir.
6. Üst Hakkının Tapuya Tescili
Tapuya tescil, bu hakkın geçerli bir aynî hak olarak doğabilmesi için zorunlu olan işlemdir. Türk Medeni Kanunu’na göre, üst hakkı ancak tapu siciline tescil edilmekle hukuken varlık kazanır; tescil yapılmadığı sürece hak yalnızca taraflar arasında geçerli olan şahsi bir hak niteliğindedir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Üst hakkının tapu tescili, hak sahibinin arsa üzerinde yapı yapma, mevcut yapıyı kullanma veya mülkiyetini elde etme yetkisini güvence altına alır. Tescil işlemi sırasında, arsa maliki ile üst hak sahibi arasında tapu müdürlüğünde düzenlenmiş resmî bir sözleşme gereklidir. Bu sözleşmede, hakkın konusu, süresi, kullanım amacı ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilir.
Bağımsız üst hakkı tapuya tescil edildiğinde, ayrı bir taşınmaz gibi gösterilir ve devredilebilir, rehnedilebilir, miras yoluyla geçebilir hale gelir. Bağımlı üst hakkı tescil edildiğinde ise hak yalnızca arsa kaydında irtifak olarak gösterilir ve şahsi nitelik taşır; devri ve miras yoluyla geçişi mümkün değildir. Üst hakkının tapuya tescili, hakkın aynî nitelik kazanmasını sağlayan kurucu bir işlemdir. Tescil ile hak, üçüncü kişilere karşı korunur ve arsa üzerinde güvenli bir şekilde kullanılabilir.
7. Üst Hakkı Devredilir mi?
İnşaat (üst) hakkı devri, hak sahibinin sahip olduğu hakkı bir başkasına aktarması işlemidir. Üst hakkının devredilebilir olması, hakkın bağımsız veya bağımlı olarak kurulmasına bağlıdır.
Bağımsız üst hakkı, tapuda ayrı bir taşınmaz gibi gösterilmiş ve aynî hak niteliği kazanmış hak türüdür. Bu nedenle devredilebilir, miras yoluyla geçebilir ve alacaklıya teminat olarak gösterilebilir. Devrin geçerli olabilmesi için, taraflar arasında resmî şekilde bir sözleşme yapılmalı ve bu sözleşme tapuda tescil edilmelidir. Tescil yapılmadığı takdirde devrin üçüncü kişilere karşı geçerliliği olmaz.
Bağımlı üst hakkı ise belirli bir kişi lehine kurulmuş ve şahsi nitelik taşıyan bir haktır. Bu tür hak devredilemez, rehnedilemez ve miras yoluyla geçmez; hak sahibi öldüğünde kendiliğinden sona erer.
Sonuç
Bu hak, taşınmaz mülkiyeti açısından son derece önem arz eden ve taşınmaz mülkiyetinin esnek kullanılmasını sağlayan, arazi ile yapı mülkiyetini istisnai biçimde birbirinden ayıran, sınırlı bir ayni hak türüdür. Özellikle büyük ölçekli projelerde, kamu-özel iş birliği uygulamalarında sıkça başvurulan bir irtifak hakkı olan üst hakkı ilgili projelerde ekonomik ve hukuki güvence sağlamaktadır.
Av. Ramazan Bayram