İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralanana duymuş olduğu gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliye etmek için açmış olduğu bir davadır. Kiraya veren, kiralanana bizzat kendisi ihtiyaç duyabileceği gibi kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınlarından kaynaklı da ihtiyaç duyabilir.
Kiraya veren veya yakınlarının ihtiyacı, konut veya çatılı işyeri olan kiralanan yerlere dair olabilir. Kanun her iki halde de kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Dolayısıyla kiraya veren duruma göre, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası veya konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isterse, kimi özgünlükler göstermekle birlikte bu da, özünde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile aynıdır.
1. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesine göre kiralananı mülk edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı bulunması nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki esas şart, kiralananı, bizzat kendisinin veya yakınlarının kullanma ihtiyacının bulunmasıdır. Kiralananın işyeri veya konut olması önemli değildir. Konuya ilişkin kanuni düzenleme Türk Borçlar Kanunu madde 351. maddesinde şu şekilde yapılmıştır:
” Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kiralananın mülkiyetini sonradan elde eden yeni malik, açacağı davada buradaki kanuni düzenlemeye dayanacaktır. Kiralananın tahliyesine ilişkin daha detaylı bilgi edinmek isterseniz, Kiracının Tahliyesi, Tahliye Davası, İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
2. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Kiralananın mülkiyetini sonradan edinen yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi belli şartların bir arada bulunmasına bağlıdır. Bu şartlar Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi ile düzenlenmiştir. Bu şartlar aşağıda belirtilmiştir.
2.1. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralananı sonradan edinen yeni malikin kiralananı kullanma ihtiyacı bulunmalıdır. Kiralanan yeni malikin bizzat kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kimseler tarafından kullanılmalıdır. Yeni malik kiralananı kullanmayacaksa eğer yeni malikin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin kullanması gerekmektedir. Buradaki ihtiyaç kiralananın işyeri olması halinde yeni malik ve kanunda sayılan kişiler tarafından işletilmesi, konut olması halinde ise yeni malik veya kanunda sayılı kimseler tarafından oturma amacıyla kullanılmasıdır.
2.2. Yeni Malikin veya Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Kimselerin İhtiyacının Bulunması
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kimlerin kiralanana ihtiyaç duyması gerektiği kanuni düzenleme ile belirtilmiştir. Buna göre, ihtiyaç bizzat yeni malikin kendisinden veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimseler ile üst soy, altsoy veya eşinden dolayı doğmalıdır. Yeni malikin bakmakla yükümlü olduğu kimseler Türk Medeni Kanunu’nun 364. Maddesine göre kardeşleridir. Belirtilen kimseler dışındakilerin ihtiyacının bulunması halinde yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacaktır. Aksi halde açılan dava reddolunacaktır. Örneğin, yeni malik amca çocukları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.
2.3. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmasında İhtiyacın Gerçekliği ve Samimiyeti
Yeni malik alelade bir ihtiyaç sebebiyle değil gerçek ve samimi bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır. İhtiyaç halinin gerçek ve samimi olup olmadığı hakim tarafından takdir edilecektir. Uygulamada, ihtiyacın sürekli, gerçek ve zorunlu olması tahliye davası için öngörülen bir şarttır. Örneğin yeni malikin aynı bölgede başka bir taşınmazı bulunması ve o taşınmazın boş olması halinde, kiralanana yönelik ihtiyacı samimi bulunulmayacaktır. Zira bu halde, yeni malikin ihtiyacı boş olan diğer taşınmaz ile giderilebilecek düzeydedir. Mahkeme tarafından ihtiyaç durumu, bilirkişi heyeti, tanık, keşif gibi deliller ile incelenecektir.
3. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için kimi süreler öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesine göre yeni malik taşınmazı mülk edinmesinden itibaren bir aylık süre içinde kiracıya ihtiyaç durumunu yazılı şekilde bildirmelidir. İhtiyaç durumunu yazılı şekilde bildiren yeni malik altı ay içinde ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde yeni malik bahsedildiği şekilde kira sözleşmesini sona erdirebileceği gibi isterse kira süresinin dolmasından itibaren başlayarak bir aylık süre içinde de fesih hakkını kullanabilir.
4. Yeniden Kiralama Yasağı
Kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshedilmesi ile kiralanan bizzat yeni malik veya kanunda sayılı yakınları tarafından kullanılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasının engellenmesi için mevzuatta yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir. Buna göre yeniden kiralama yasağına uymayarak ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirmiş olan yeni malik şayet kiralananı yeniden kiraya verirse eski kiracısına karşı tazminat sorumluluğu altında olacaktır. Bu halde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir. Tazminat miktarı, eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
5. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Sıkça Sorulan Sorular
📌 Yeni malik, kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?
⚖️ Hayır. Yeni malik, tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekerek kendi, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu/kiralananı kullanma ihtiyacını bildirmek zorundadır.
📌 İhtarname çekilmeden dava açılabilir mi?
⚖️ Hayır. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtar zorunludur. Yeni malik, tapuya tescilden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmezse, tahliye hakkını kaybeder.
📌 İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı nasıl değerlendirilir?
⚖️ Mahkeme, yeni malikin beyanı ile birlikte iş, meslek, ailevi durum, yaşam şartları gibi olgulara bakarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.
📌 Yeni malik işyeri için de tahliye davası açabilir mi?
⚖️ Evet. Sadece konut değil, işyeri ihtiyacı da yeni malik için tahliye sebebidir. Ancak ihtiyaç yine gerçek ve samimi olmalıdır.
📌 Kiracının sözleşmesi uzun süreli ise yine de tahliye olur mu?
⚖️ Evet. Yeni malikin ihtiyacı, kira süresinden bağımsız olarak tahliye sebebi sayılır.
📌 Yeni malik tahliye ettirdiği evi hemen başkasına kiraya verebilir mi?
⚖️ Hayır. Yeni malik, ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralayamaz. Aksi halde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğar.