1. Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?
Zorunlu geçit hakkı, ana yola çıkışı bulunmayan taşınmaz sahibinin kendi arazisinden ana yola çıkabilmek için bir başkasının arazisinin belli bir bölümünü uygun görülecek bir bedel karşılığında kullanmasıdır. Komşuluk hukukuna dayanan bu hak, komşu malikin mülkiyet hakkını sınırlayan bir irtifak hakkıdır ve eşyaya bağlı olarak kurulmaktadır. Yani lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın maliki el değiştirse de taşınmaz lehine kurulan geçit hakkı devam eder.
Zorunlu geçit hakkı, eşyaya bağlı bir hak olmasının yanı sıra, aynı zamanda yenilik doğuran haklar arasında yer alır. Bu tür haklar, sahibine tek taraflı bir irade beyanıyla hukuki bir ilişkiyi oluşturma, değiştirme ya da sona erdirme yetkisi tanır.
Türk Medeni Kanunu’n 747. Maddesi zorunlu geçit hakkını düzenlemiştir:
“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.”
2. Zorunlu Geçit Hakkının Özellikleri
Bu hak komşu taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını sınırlandıran, eşyaya bağlı olan, ayni borç doğuran ve kanuni irtifak olan bir haktır.
2.1. Komşu Taşınmaz Malikinin Mülkiyet Hakkını Sınırlandırması
Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesi ile düzenlenmiştir. Maddeye göre mülkiyet hakkı hak sahibine sahibi olduğu eşyayı kullanma, yararlanma ve dilediği gibi tasarrufta bulunma haklarını vermektedir. Mülkiyet hakkının sağladığı bu özgürlükler zorunlu geçit hakkı yönünden sınırlandırılmaktadır. Zira komşu taşınmazdan yol geçirilerek malikin mülkiyet hakkı, lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın gereğince kullanılabilmesi için sınırlandırılmaktadır.
2.2. Kanuni İrtifak Olması
İrtifak hakları, yasadan idari bir işlemden ya da taraflar arasında akdedilen sözleşmeden doğan haklardır. Kanuni irtifak hakları kaynağını doğrudan yasadan almaktadır. Zorunlu geçit hakkı, kanuni irtifak olması sebebiyle hak sahibinin geçit yönünden irtifak hakkının kurulması için talepte bulunması ve bu talep için belli bir bedeli komşu taşınmaz malikine ödemesi yeterlidir.
2.3. Eşyaya Bağlı Bir Hak Olması
Hakları kişiye bağlı haklar olabileceği gibi eşyaya bağlı haklarda olabilir. Eşyaya bağlı haklar kişiden bağımsız olan ve o eşyaya özgülenen haklardır. Zorunlu geçit hakkı da lehine tesis edildiği taşınmaza özgülenen bir haktır. Bunun sonucu ise o taşınmazın maliki el değiştirse dahi bu hak, taşınmaz yönünden sürmeye devam edecektir.
3. Zorunlu Geçit Hakkı Verilmesinin Şartları Nelerdir?
Zorunlu geçit hakkı kurulması şartları Türk Medeni Kanunu’nun 747. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre genel yola çıkmak amacıyla geçit hakkı kurulmasının zorunlu olması, taşınmazın tapuda kayıtlı bulunması, belli bir bedelin ödenmesi, en az zararın verilmesi, ihtiyaca uygun genişlikte geçit hakkı kurulması gibi şartların mevcut olması gerekir.
3.1. Genel Yola Çıkmak İçin Geçit Hakkı Kurulmasının Zorunlu Olması
Zorunlu geçit hakkı kurulmasının ilk şartı lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdan anayola bir çıkışın bulunmamasıdır. Anayola çıkış için komşu taşınmazlardan geçilmesi zorunlu olmalıdır. Zorunluluk mutlak zorunluluk ve nispi zorunluluk olarak iki ayrı şekilde değerlendirilebilir. Mutlak zorunluluk lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdan anayola çıkışın hiç olmaması halidir. Nispi zorunluluk ise lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazdan anayola kısmen de olsa geçit olmasına rağmen bu geçidin yeterli olmamasıdır.
3.2. Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması
Zorunlu geçit hakkı yukarıda belirtildiği gibi lehine geçit tesis edilen taşınmaza özgülenen aynî bir haktır. Bu hakkın kurulmasından sonra tapu siciline kaydedilmesi şarttır. Bu nedenle geçit hakkı kurulabilmesinin bir diğer şartı lehine tesis edilecek taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmasıdır.
3.3. Zorunlu Geçit Hakkı Bedelinin Ödenmesi
Zorunlu geçit hakkı kurulurken komşu taşınmaz üzerinden bir yol geçirilmektedir. Bu durum ise komşu taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamına gelmekte ve komşu taşınmazın belli bir bölümünün yol haricinde kullanılamaması sonucunu doğurmaktadır. Dolayısıyla komşu taşınmaz malikinin yapmak zorunda olduğu bu fedakarlık kanun koyucu tarafından belli bir bedelin ödenmesi şartı ile dengelenmek istenmiştir. Lehine zorunlu geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz malikinin geçit bedelini komşu taşınmaz malikine ödemesi bir diğer şarttır.
Zorunlu Geçit Hakkı Nasıl Hesaplanır?
Zorunlu geçit hakkı bedeli, geçidin kurulacağı taşınmazın malikine ödenecek tazminat niteliğinde olup, genellikle taşınmazın değer kaybı esas alınarak belirlenir. Bedel hesaplanırken, geçit nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüşü, kullanım sınırlamaları ve oluşabilecek zararlar dikkate alınır. Bu hesaplama, bilirkişi raporlarıyla yapılır ve emsal satışlar, taşınmazın konumu, geçidin niteliği gibi unsurlar gözetilir. Son kararı ise mahkeme verir.
3.4. En Az Zarar Verilmesi Şartı
En az zarar verilmesi şartı Türk Medeni Kanunu’nun 747. Maddesinin 2. Fıkrasında “Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.” düzenlenmiştir. Buna göre zorunlu geçit hakkı ilk önce komşu taşınmazlardan en uygun olanın üzerinden geçirilecek yol ile kurulacaktır. Böyle bir uygunluk durumunun olmaması ve komşu taşınmazların çoğunun benzer durumda olması halinde ise en az zarar görecek taşınmaz üzerinden geçirilecek yol ile zorunlu geçit hakkı kurulacaktır.
3.5. İhtiyaca Uygun Genişlikte Geçit Hakkı Kurulması
Bir diğer şart olan ihtiyaca uygun genişlikte tarla yol geçit hakkı kurulması, anayola çıkışı olmayan taşınmazdan anayola çıkışın sağlanabilmesi için uygun genişlikte yol hakkının verilmesidir. Zorunlu geçit hakkı yol genişliği, mahkeme tarafından yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile saptanacaktır.
4. Geçit Hakkının Tapuda Tescili
Zorunlu geçit hakkı taşınmazın aynına ilişkin bir hak olup, mahkemece verilecek geçit hakkı kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi gerekir. Mahkeme tarafından verilecek kararın kesinleşmesi ile birlikte tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru sonucu geçit hakkı tapu sicilinde tescil edilecektir. Bunun için başvurucunun mahkeme kararı ve kesinleşme şerhini tapu müdürlüğüne sunması gerekir. Tapu müdürlüğünce tarla yol geçit hakkına ilişkin yapılacak tescil hem geçilen taşınmazda hem de lehine geçit kurulan taşınmazın kayıtlarında belirtilir.
5. Geçit Hakkı Davasında Taraflar
Geçit hakkı davasında taraflar lehine hak tesis edilmek istenen taşınmaz ile geçit hakkının kurulacağı taşınmaz veya taşınmazların malikleridir. Lehine geçit hakkı tesisi gerçekleştirilmek istenen taşınmazın maliki davacı taraftır. Davalı taraf ise zorunlu geçit hakkı için üzerinden yol geçirilmek istenen taşınmaz veya taşınmazların malikleridir.
Taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet bulunması halinde ise ayrıca değerlendirme yapılması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde tüm paydaşların birlikte davacı olması gerekirken paylı mülkiyette ise paydaşlardan birinin davacı olması yeterlidir. Yine davalı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması halinde de tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekir.
6. Geçit Hakkı Nasıl Sona Erer?
Geçit hakkı terkin, mahkeme kararı, lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz ile komşu taşınmazın kamulaştırılması veya taşınmazların yok olması sonucu sona erer. Terkin, lehine geçit hakkı tesis edilmiş taşınmaz malikinin tapu müdürlüğüne yapacağı başvuru sonucu geçit hakkından feragat etmesidir. Bunun sonucunda geçit hakkına ilişkin tapudaki kaydın üstü çizilerek geçit hakkı sona erdirilmektedir. Mahkeme tarafından ise geçit hakkı, geçit hakkının kurulmasındaki yararın ortadan kalkması veya azalması sebepleriyle sona erdirilebilir.
7. Zorunlu Geçit Hakkı Yetkili ve Görevli Mahkeme
Zorunlu geçit hakkı davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Zorunlu geçit hakkı taşınmazın aynına ilişkin olduğu için kesin yetkiye tabidir. Kesin yetki ise hakim tarafından re’sen nazara alınacak ve yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebilecektir.
8. Zorunlu Geçit Hakkı Davası Arabuluculuk
Komşuluk hukukundan doğan davalar zorunlu arabuluculuk başvurusuna tabidir. Geçit hakkı davası da komşuluk hukukuna ilişkin olması nedeniyle zorunlu arabuluculuk başvurusuna tabidir. Geçit hakkı arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan bir davada, dava şartı yokluğu nedeniyle geçit hakkı davası reddi söz konusu olacaktır.
9. Zorunlu Geçit Hakkı Davası Yargılama Giderleri
Zorunlu geçit hakkı davası sonucunda ortaya çıkacak yargılama giderleri davacıya aittir. Mahkeme tarafından zorunlu geçit hakkı talebi kabul edilse ve bu yönde bir karar verilse dahi davacı tarafın yapmış olduğu yargılama giderleri ve masraflar davacının üzerinde bırakılacak, davacı taraf davasını avukat aracılığıyla takip etmiş ise yasal vekalet ücretine hükmedilmeyecektir.