Evlilik birliği içinde eşlerin en temel ortak yaşam alanı olan aile konutu, yalnızca barınma yeri değil, aynı zamanda ailenin huzur ve güvenliğinin sembolüdür. Bu nedenle hukuk düzeni, aile konutunu özel bir koruma altına almıştır. Bu korumanın en önemli aracı ise aile konutu şerhidir. Bu şerh sayesinde, malik olmayan eşin rızası olmadan konutun satılması, devredilmesi veya ipotek edilmesi engellenir. Bu yazımızda, aile konutu şerhi nasıl konur, hangi belgeler gereklidir, etkileri nelerdir ve hangi durumlarda kaldırılabilir sorularına hukuki açıdan detaylı biçimde değineceğiz.
1. Aile Konutu Nedir?
Aile konutu, evlilik birliği içerisindeki eşlerin birlikte kullandıkları konuta denir. Bu konut ile ilgili hükümler her ne kadar 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nda düzenlenmiş ise de kanunda aile konutunun ne olduğuna dair bir açıklama getirilmemiştir. Kanunun gerekçesinde ise aile konutu ile ilgili, eşlerin yaşam faaliyetlerini birlikte gerçekleştirdikleri mekan, şeklinde bir tanımlama yapılmıştır.
Bir konutun aile konutu sayılabilmesi için eşlerin evlilik birliğini o konutta sürdürmesi, o konutun eşler tarafından beraberce seçilmesi ve ortak yaşamın merkezi olması gerekir. Aile konutu tek olup birden fazla konut aile konutu olarak nitelendirilemez. Buna karşın ailenin yılın belli dönemlerinde farklı konutları kullanması halinde, aile faaliyetinin yoğunlaştığı konut aile konutu sayılır.
Eşlerin birlikte ikamet ettikleri konutun, kiralık olması, mülkiyetlerinde olması, intifa hakkı veya oturma hakkına dayanılarak o konutta oturulması o konutun aile konutu niteliği için herhangi bir önem taşımaz. Hatta çadır, otel odası, kulübe dahi aile konutu sayılabilir. Önemli olan eşlerin birlikte ikamet ettikleri ve evlilik birliğini sürdürdükleri bir mekanın olmasıdır.
2. Aile Konutu Şerhi Nedir?
Şerh hukuki anlamı itibariyle bir mal varlığına ilişkin kanunen düzenlenmiş bir hakkın, o mal varlığına dair tapu kütüğüne veya resmi bir sicile kaydedilmesidir. Yapılan kayıt ile mal varlığına ilişkin hak üçüncü kişilere duyurulmakta ve böylelikle hakkın korunması derecesi artmaktadır. Zira tapu kütüğüne yapılan kayıtlar ile birlikte artık o hakkın ihlali halinde üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası bertaraf edilebilecektir. Aile konutu şerhi, eşlerin evlilik birliğini yürüttükleri mekanın, ailenin yaşam alanı olduğuna dair tapu kütüğüne şerh edilmesidir.
Aile konutu şerhi, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi kapsamında düzenlenmiş olup, evlilik birliği içinde eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konutu koruma amacı taşımaktadır. Eşlerin birlikte yaşamını sürdürdüğü konut, aile konutu olarak kabul edilir ve bu konut üzerinde malik olmayan eşin hukuki güvenliğini sağlamak için tapu siciline aile konutu şerhi konulabilir.
Bu şerh, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmaksızın aile konutunu devretmesini, ipotek ettirmesini veya kira sözleşmesini feshetmesini engelleyen bir koruma tedbiridir. Aile konutuna tapu şerhi konduğu (tapu kütüğüne işlendiği) anda bu şerh üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder ve aile birliğinin barınma hakkını güvence altına alır.
Aile konutu eşlerden yalnızca biri adına kayıtlı olsa dahi, diğer eş tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhinin işlenmesini talep edebilir. Bu işlem için genellikle evlilik birliğini kanıtlayan nüfus kayıt örneği ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösterir belgeler sunulur.
3. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Aile konutu şerhi, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi uyarınca eşlerden biri tarafından tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru üzerine konulur. Bu şerhin amacı, aile birliğinin birlikte yaşadığı konutun korunmasını sağlamak ve malik olan eşin diğer eşin rızası olmadan bu konut üzerinde tasarrufta bulunmasını önlemektir.
Aile konutu şerhi konulması için malik olmayan eş tapu müdürlüğüne başvurur. Başvuru, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Başvuru sırasında evlilik birliğini ve konutun aile konutu niteliğini kanıtlayan belgelerin ibraz edilmesi gerekir. (Evlilik durumunu gösteren nüfus kayıt örneği, konutun fiilen aile tarafından kullanıldığını kanıtlayan yerleşim yeri belgesi ve taşınmaza ait tapu bilgileri.)
Tapu müdürlüğü yapılan başvuruyu inceledikten sonra, taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığını değerlendirir. Şartların uygun olduğu tespit edilirse, tapu kütüğünün beyanlar hanesine “aile konutudur” ibaresi işlenir. Bu işlemle birlikte konut resmen aile konutu statüsü kazanır ve üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder.
Aile konutuna şerh konulduktan sonra, taşınmazın maliki olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan konutu satamaz, ipotek ettiremez, başkasına devredemez veya kira sözleşmesini feshedemez. Böylece aile birliğinin barınma hakkı güvence altına alınmış olur.
Aile konutu şerhi, evliliğin sona ermesi, eşlerin ortak yazılı talepte bulunması veya konutun artık aile konutu niteliğini kaybetmesi hâlinde tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru üzerine kaldırılabilir. Bu yönüyle, aile birliğinin devamı süresince geçerli olan ve eşlerin barınma hakkını koruyan önemli bir hukuki güvence niteliği taşır.
Tapu müdürlüğü tarafından aile konutu şerhinin kabul edilmemesi halinde şerh talebinde bulunan eş mahkemeye başvurarak aile konutu şerhi talebi hakkında karar verilmesini isteyebilir. Bu davada görevli mahkeme Aile Mahkemeleridir. Aile Mahkemesinin bulunmadığı yerde Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Mahkemece şerh talebinin kabul edilmesi halinde aile konutu şerhi ilgili tapu müdürlüğünce kayıt altına alınır.
4. Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Belgeler
Aile konutu şerhinin tapu siciline işlenebilmesi için, malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne yapacağı başvuru sırasında belirli belgelerin ibraz edilmesi zorunludur. Bu belgeler, başvuru sahibinin aile konutu üzerindeki talebinin hukuki dayanağını göstermek amacıyla istenir. Ayrıca taşınmazın gerçekten aile konutu niteliğinde olduğunu kanıtlamak için de gereklidir. Başvuru sırasında öncelikle aile konutu şerhi talebini içeren bir dilekçe sunulmalıdır. Aile konutu şerhi dilekçesinde, taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri ve başvurunun aile konutu şerhi konulmasına yönelik olduğu açıkça belirtilmelidir.
- Ayrıca, evlilik birliğini kanıtlayan nüfus kayıt örneği ibraz edilmelidir. Bu belge, eşlerin evli olduklarını ve aile bağlarının resmî olarak devam ettiğini göstermesi bakımından zorunludur.
- Konutun aile yaşamına tahsis edildiğini ortaya koymak amacıyla, yerleşim yeri belgesi (ikametgah) sunulmalıdır. Bu belge, konutun eşlerin fiilen yaşadığı adres olduğunu kanıtlar ve taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için önemli bir unsurdur.
- Bunun yanında, şerh konulacak taşınmaza ilişkin tapu senedi veya taşınmazın ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerini içeren resmi kayıt örneği de başvuru dosyasında yer almalıdır.
- Bazı durumlarda, tapu müdürlüğü tarafından eşin kimlik belgesi örneği, evlilik cüzdanı fotokopisi veya malik eşin bilgilerini içeren belgeler talep edilebilir.
5. Aile Konutu Şerhinin Etkisi
Aile konutu şerhinin etkisi, evlilik birliği içinde eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konutun korunmasını sağlamak ve malik olan eşin tek başına bu konut üzerinde tasarrufta bulunmasını engellemektir. Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi uyarınca konulan bu şerh, tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren hem eşler arasında hem de üçüncü kişiler bakımından hukuki sonuç doğurur.
Aile konutu şerhi ile birlikte taşınmaz, özel bir koruma altına alınır. Malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın konutu satamaz, devredemez, ipotek ettiremez, kira sözleşmesini feshedemez veya bu konut üzerinde başka bir ayni hak tesis edemez. Böylece aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlanır ve eşlerden biri tarafından aile birliğini olumsuz etkileyecek işlemlerin yapılması engellenir.
Bu şerhin en önemli etkilerinden biri de üçüncü kişilere karşı koruma sağlamasıdır. Tapu kütüğüne işlenen aile konutu şerhi, taşınmaz üzerinde işlem yapmak isteyen üçüncü kişilere konutun özel statüsünü bildirir. Bu sayede, iyi niyetli dahi olsa, aile konutu şerhi bulunan taşınmazı devralan kişi, bu konutun aile konutu olduğunu bilmek zorundadır. Dolayısıyla eşlerin her ikisinin rızası bulunmadan taşınmazı devralan üçüncü kişi, rıza vermeyen eşin açacağı tapu iptal ve tescil davasına karşı iyi niyet savunmasında bulunamaz.
Aile konutu şerhi aynı zamanda aile birliğinin devamı ve barınma hakkının korunması açısından önemli bir güvence oluşturur. Bu sayede, eşlerden biri ekonomik ya da kişisel sebeplerle aileyi ortak yaşam alanından mahrum bırakamaz.
Sonuç olarak, aile konutu şerhi, eşler arasında dengeyi sağlamakta ve üçüncü kişilere karşı aile birliğini koruyucu bir etki doğurmaktadır. Şerh, aile konutu üzerindeki hukuki tasarrufları sınırlayarak, aile yaşamının sürekliliğini ve barınma hakkının güvence altına alınmasını sağlar.
6. Aile Konutu Şerhinin Kaldırılması
Aile konutu şerhi, evlilik birliği devam ederken şerh talebinde bulunan eşin, şerhin terki talebinde bulunması, eşlerin aile konutu olarak başka bir mekanı seçmesi, aile konutu olan mekanın aile konutu olma vasfını yitirmesi veya evlilik birliğinin sona ermesi nedeniyle kaldırılabilir.
Evlilik birliğinin boşanma davası veya eşlerden birinin ölümüyle sona ermesi halinde tapuya yapılacak başvuru ile aile konutu şerhi kaldırılabilir. Bu halde aile konutu şerhinin kaldırılmasını talep eden eşin boşanma davasına ilişkin mahkeme ilamı ya da ölüm belgesi ile tapu müdürlüğüne müracaat etmesi gerekir.
Aile konutu şerhinin kaldırılmasının bir diğer nedeni konutun aile konutu niteliğini fiilen kaybetmesidir. Eşlerin konutu terk etmesi, yeni bir konutu aile birliğinin merkezi olarak kullanması, aile konutu olarak kullanılan yerin fiilen kullanılamaz hale gelmesi durumlarında şerhin devamı hukuki anlamını yitirir.
Şerhin kaldırılması talebi üzerine tapu müdürlüğünce gerekli inceleme yapılır ve şartların oluştuğunun tespiti halinde konut üzerindeki aile konutu şerhi kaldırılır. Şerhin kaldırılmasıyla konutun tabi olduğu özel koruma statüsü ortadan kalkmakta böylece malik olan eş konut üzerinde tasarruf yetkisini serbestçe kullanabilmektedir.
7. Aile Konutu Şerhi Olmayan Evin Satışı
Eşler tarafından evlilik birliğinin merkezi olarak kullanılan konutun, aile konutu şerhi verilmemişken satılması halinde satış işleminin hukuka uygun olup olmadığı son derece önemli bir konudur. Her ne kadar aile konutu şerhi olmayan evin satışı pratikte mümkünse de, diğer eşin satışa rızasının bulunmaması halinde satış işlemi, konutun aile konutu olması nedeniyle, tapu iptal ve tescil davasına konu edilebilir.
Böyle bir durumda aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılarak ilgili satış işlemi iptal edilebilir. Zira satışa konu taşınmaz ile ilgili aile konutu şerhinin tapuya tescil edilmemesi durumunda, taşınmazın aile konutu olma özelliği ortadan kalkmaz.
Başka bir ifadeyle, konutun tapuda şerhli olmaması, onun aile konutu sayılmasına engel değildir. Dolayısıyla malik olan eşin diğer eşin rızası olmadan yaptığı satış işlemi, aile konutu korumasını ihlal eden bir tasarruf niteliğinde olabilir. Bu tür bir durumda, malik olmayan eş, satışın geçersizliğini ileri sürebilir veya mahkemeden tasarruf işleminin iptalini talep edebilir. Bu şartlarda davacı eşin, taşınmazı devralan üçüncü kişinin, konutun aile konutu olarak kullanıldığını bildiğini ispat etmesi gerekir. Aksi halde konutu devralan üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunabilir.
Üçüncü kişinin iyi niyet iddiası ise taşınmaza dair şerh verilmemiş olunması nedeniyle mahkemece geçerli sayılabilir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
📌 Aile konutu haczedilebilir mi?
⚖️ Aile konutu olan taşınmazların haczedilebilmesi sınırlı durumlarda mümkündür. Haciz işleminin gerçekleştirilebilmesi için aile konutu olarak kullanılan taşınmazın “haline münasip” bir ev olmaması, diğer eşin haciz işlemine açık rıza göstermesi gibi şartların sağlanması gerekmektedir. Aksi halde yapılacak haciz işlemi hukuka aykırı olacak ve aile konutu olması nedeniyle taşınmaz üzerindeki haciz işlemi kaldırılacaktır.
📌 Aile konutu şerhi icra satışına engel mi?
⚖️ Evet, aile konutu şerhi, taşınmazın icra yoluyla satışına doğrudan engel oluşturabilir ancak bu durum belirli koşullara bağlıdır.
📌 Aile konutu şerhi için gerekli belgeler nelerdir?
⚖️ Aile konutu şerhi için başvuruda bulunan eşin, aile konutu şerhi başvuru dilekçesi, nüfus kayıt örneği, yerleşim yeri belgesi, tapu senedi, kimlik belgeleri ile evlilik cüzdanı şeklindeki belgeleri tapu müdürlüğüne sunması gerekir.
📌 Eşin rızası olmadan gayrimenkul satışı iptal edilebilir mi?
⚖️ Evet, eşin rızası olmadan gerçekleştirilen gayrimenkul satışı iptal edilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesi uyarınca, evlilik birliği içinde eşlerin birlikte yaşadığı konut, yani aile konutu, malik olan eşin diğer eşin rızası olmadan satamayacağı, devredemeyeceği veya üzerinde tasarrufta bulunamayacağı taşınmazlar arasında sayılmıştır. Buna karşın satışa konu taşınmaz ile ilgili aile konutu şerhinin bulunmaması halinde taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyet savunmasında bulunabilir.
📌 Tapuya şerh koyma ücreti ne kadar?
⚖️ 2025 yılı itibarıyla Türkiye’de tapuya şerh koyma ücreti, taşınmazın büyüklüğüne göre değişiklik göstermektedir. Örneğin, 1.000 m²’ye kadar olan taşınmazlar için şerh koyma ücreti 1.947 TL olarak belirlenmiştir. Bu ücret, taşınmazın büyüklüğü arttıkça artmaktadır. Buna karşın aile konutu şerhi harç ve masraftan muaftır. Dolayısıyla aile konutu şerhi için herhangi bir ücret alınmaz.
Av. Ramazan Bayram