İpoteğin fekki davası, borcunu ödemesine rağmen üzerindeki ipotek kaldırılmayan taşınmaz maliklerinin başvurduğu hukuki bir yoldur. Uygulamada “ipoteğin kaldırılması davası” olarak da bilinen bu dava, tapu kaydında halen görünen ipoteğin mahkeme kararıyla silinmesini amaçlar. Bu süreçte borcun sona erdiğini ispatlamak ve gerekli hukuki şartları yerine getirmek büyük önem taşır.
İpoteğin fekki davasını daha iyi kavrayabilmek için öncelikle ipotek kavramını yakından incelemek gerekir.
1. İpotek Nedir?
İpotek, mevcut veya ileride doğması muhtemel bir alacağı güvence altına alma amacıyla gerçekleştirilen bir tür rehindir. Hak sahibine alacağını tahsil edebilmek için rehin konusu taşınmazı sattırarak alacağını elde etme yetkisi verir. Bu yazımızda ipoteğin fekki konusuna değineceğiz. İpotek ve ipotek çeşitlerine ilişkin ayrıntılı bilgi için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazımıza da göz atabilirsiniz.
2. İpotek Nasıl Sona Erer?
İpotek, taşınmaz rehininin sona ermesinde olduğu gibi terkin yoluyla sona ermektedir. İpoteğin terkini ise, kural olarak ipotek hakkına sahip olan alacaklının yazılı beyanı ile tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir.
Alacaklının talebi ile gerçekleştirilen terkin işleminde taşınmaz malikinin rızası aranmamaktadır. Ancak alacaklının, şartları oluşmasına rağmen terkin için gerekli beyandan kaçınması halinde taşınmaz maliki mahkemeye başvurabilir. Bu durumda mahkeme tarafından verilecek hüküm alacaklının iradesinin yerine geçer ve taşınmaz üzerindeki ipotek kaldırma işlemi gerçekleşir.
Alacaklı tarafından terkine dair verilen beyan herhangi bir nedenle geçersiz ise, tapu müdürlüğünce ipotek terkin yoluyla sona erdirilmiş olsa dahi ipotek hakkı sona ermez. Bu durumda yolsuz terkin işlemi gerçekleşmiş olur. Dolayısıyla alacaklı tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi için dava açılabilir. Ancak ipoteğin yolsuz şekilde terkin edildiği sırada taşınmaz üzerinde hak iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları saklıdır.
İpoteğin sona erme şekillerinden bir diğeri ipoteğin nedeni olan borç ilişkisinin sona ermesi veya ipoteğin süresinin dolmasıdır. Borç ilişkisinin sona ermesi ya da ipotek süresinin dolması halinde ipotek de sona erer. Bu durumda tapu müdürlüğünde ipotek şekli olarak varlığını sürdürse de maddi açıdan herhangi bir değer taşımaz.
Sonuç olarak ipotek, alacaklının terkin beyanında bulunması yoluyla, ipoteğe dair borç ilişkisinin sona ermesi veya ipotek süresinin dolması sonucu sona erer. Alacaklının şartları oluşmasına rağmen terkin beyanında bulunmaması durumunda taşınmaz maliki ipoteğin fekki davası açarak ipoteğin sona erdirilmesini talep edebilir.
3. İpoteğin Kaldırılması Davası Şartları Nelerdir?
İpoteğin kaldırılması için, alacak ilişkisinin geçersiz olması, alacak ilişkisinin sona ermesi, ipotek sözleşmesinin sona ermesi veya malikin ipotekli taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisinin bulunmaması şartları gerekir. Bu şartları daha detaylı açıklayalım.
3.1. Alacağın Geçersiz Olması
İpotek geçerli bir alacağın varlığı halinde kurulabilir. Alacağın çeşitli nedenlerle geçersiz olması halinde ipotek de geçersiz olur.
Örneğin ahlaka aykırı bir alacak nedeniyle tescil edilen ipotek işlemi esasında yolsuzdur. Yolsuz tescil yoluyla kurulan bu ipotek işlemi de geçersizdir. Böyle bir durumda yolsuz tescilin düzeltilmesi talep edilebilir.
3.2. Alacağın Sona Ermesi
Alacağın sona ermesi ile birlikte ipotek de kendiliğinden sona erer. Zira ipotek hakkı alacağa bağlı bulunan bir haktır. Alacağın sona erme nedenleri ise ibra, yenileme, alacaklı ile borçlu sıfatının birleşmesi, ifa imkansızlığı veya takas gibi durumlardır. Bu hallerde ipoteğin dayanağı olan alacak ilişkisi sona erdiği için ipotek de kendiliğinden sona erer.
Ancak ipotek kaydının tapu sicilinden silinebilmesi için tapu müdürlüğünce terkin işlemi yapılmalıdır. Tapu müdürlüğünce terkin işlemi yapılmayan ipotek şeklen varlığını devam ettirecektir. Buna karşın ipoteğin dayanağı olan alacak ilişkisi ona erdiği için ipoteğin maddi bir değeri olmayacaktır.
3.3. İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması
İpotek sözleşmesi resmi şekilde yapılan bir sözleşmedir. Resmi şekilden kasıt tapu memuru önünde yapılan sözleşmedir. Aksi şekillerde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Yine diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi taraflardan birinin iradesinin yanılma, aldatma veya korkutma yoluyla sakatlanması ya da sözleşmede taraflardan birinin aşırı yararlanması durumunda ipotek sözleşmesinin geçersizliği için dava açılabilir. Yine sözleşmenin taraflarının ayırt etme gücüne sahip olması gereklidir. Bu şartların bulunmaması halinde ipotek sözleşmesi geçersiz olacaktır. Dolayısıyla ilgili taraf ipoteğin fekki davası açabilir.
3.4. Malikin Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması
Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisinin bulunması gerekir. Tasarruf yetkisi bulunmayan kişiler tarafından ipotek hakkının tesis edilmesi talebinin tapu müdürlüğü tarafından reddedilmesi gerekir. Tasarrufta bulunan kişinin sahte vekaletname ile işlem yapmaya çalışması böyle bir duruma örnektir. Yine Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. Maddesinin “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmü uyarınca eşlerin ikisinin de açık rızasının bulunmadığı hallerde gerçekleştirilen ipotek tesisi geçersizdir.
4. İpoteğin Fekki Davası (İpoteğin Kaldırılması Davası) Nedir?
İpoteğin fekki (kaldırılması) amacıyla açılan davaya İpoteğin Fekki Davası denir. Dava esas itibariyle tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. Zira dava ile taşınmaza ilişkin tapu sicilindeki kaydın değiştirilmesi istenmektedir. İpoteğin kaldırılması davası açılabilmesi için taşınmaz üzerindeki ipoteğin yolsuz tescil edilmiş olması yeterlidir. Yolsuz tescilden kasıt hukuki sebebi bulunmayan, geçersiz bir hukuki sebebe dayanan veya usulüne göre yapılmayan her türlü tescildir.
Yolsuz tescil en baştan itibaren olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Taşınmaz üzerindeki ipotek yukarıda ifade edildiği gibi alacağın geçersiz olması, alacağın sona ermesi, ipotek sözleşmesinin geçersiz olması veya malikin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması hallerinde yolsuz olur. Bu hallerde taşınmaz maliki veya ilgili olan kimseler tarafından İpoteğin fekki davası açılabilir.
İpoteğin Fekki Davası Taraflar
İpoteğin kaldırılması davasında davacı taraf taşınmaz malikidir. Taşınmaz malikinin öldüğü durumlarda mirasçılar davacı sıfatına sahip olabilir. Bununla birlikte ipotek tesis edilen taşınmaz maliki ile ipoteğin kaynağı olan alacak ilişkisinde borçlu olan kimsenin farklı kişiler olması ihtimal dahilindedir. Bu gibi durumlarda taşınmaz maliki de borçlu kimse de davacı olabilirler. Davalı taraf ise tapu müdürlüğünün kayıtlarında lehine ipotek hakkı tesis edilmiş olan kimsedir. Davalı tarafın ölmesi halinde dava mirasçıları aleyhine açılır.
5. İpoteğin Fekki Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bununla birlikte dava şartlarına göre Tüketici Mahkemesi, Asliye Ticaret Mahkemesi veya Aile Mahkemesi de görevli mahkeme olabilir.
6. İpoteğin Fekki Davası Zamanaşımı
İpoteğin kaldırılması davası her zaman açılabilir. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması nedeniyle süreye tabi değildir. Dolayısıyla İpoteğin fekki davası zamanaşımına tabi değildir.