Kiraya verenin belirli bir ücret karşılığında bir şeyin kullanılmasını kiracıya bıraktığı sözleşmelere kira sözleşmeleri denir. Kira sözleşmesi ile birlikte kiracı kiralanan üzerinde kimi haklara sahip olmaktadır. Bu hakların başında kiralananın kullanılması gelmektedir.
Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi kimi zaman bildirim yoluyla kimi zaman ise tahliye davası yoluyla sona erer. Tahliye davası için aranan tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Düzenlenen tahliye sebeplerinden birisi de kiraya verenin kiralanana olan ihtiyacıdır. Kiraya verenin, kiralanana ihtiyacı olması halinde açacağı dava ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.
Bu yazımızda kiraya verenin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası incelenecektir. Konuyla ilgili diğer yazılarımız için; ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, tahliye davası, kiracının tahliyesi yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
1. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerinden biri kiraya verenin kiralanana olan ihtiyacıdır. Kiraya veren, işyerine ihtiyaç duyması halinde kiralananı tahliye etmek için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren, kendisi, eşi, üst soyu, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası açabilecektir.
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi süre yönünden, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik göstermektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kiraya veren, genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirim sürelerine uymalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde altı aylık periyotlar fesih dönemler olup, kiraya veren bu sürenin dolmasından en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır. Fesih bildiriminde bulunulduktan sonra kiraya veren fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açmalıdır.
2. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Kiraya verenin, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kimi kanuni şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar aşağıda belirtilmiştir.
İhtiyaç Sahipleri Şartı
Kiraya veren işyerine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimseler nedeniyle ihtiyaç duymalıdır. Belirtilen kişiler dışındakiler için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Aksi halde kanuni şart sağlanmadığı için dava reddedilecektir.
İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin bir diğer şartı ihtiyaç durumunun gerçek samimi ve zorunlu olmasıdır. Süreklilik arz etmeyen ihtiyaç durumları nedeniyle tahliye davası açılamaz. Kiraya verenin işyerine ihtiyacı zorunlu olmalıdır. Bir diğer deyişle ihtiyaç durumu alternatif bir yol ile giderilememelidir. Kiraya verenin aynı bölgede başka işyerlerinin kirada olması ya da boş olması halinde ihtiyaç durumunun samimi ve gerçekçi olmadığı kabul edilerek açılan tahliye davası reddedilecektir.
Davanın Açılacağı Zaman
İşyerinin ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin açılacak davada bir diğer şart davanın açılma zamanıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde ise altı aylık fesih dönemlerinin bitiminden üç ay önce kiraya veren kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunulduktan sonra fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davası açılmalıdır.
3. Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya verenin açmış olduğu ihtiyaç sebebiyle tahliye davası haklı bulunulması halinde kiralanan tahliye edilecektir. Tahliye edilen kiralanan 3 yıllık süre boyunca yeniden kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracı yeniden kiralama yasağına uyulmaması nedeniyle tazminat davası açabilir. Tazminat davası sonucunda, bir yıllık kira bedelinden aşağı olmayacak miktarda bir tazminata hükmedilecektir.
4. Yetkili ve Görevli Mahkeme
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
5. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılık İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen değişiklikler sonucunda kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Zorunlu arabuluculuk başvurusu dava şartı olup yokluğunda dava reddedilecektir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Sıkça Sorulan Sorular
📌 Kimler adına ihtiyaç ileri sürülebilir?
⚖️ Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç iddiası ileri sürülebilir.
📌 Hangi ihtiyaçlar geçerli sayılır?
⚖️ Yeni iş kurma, mevcut işi genişletme, başka bir işyerinden çıkmak zorunda kalma veya işleri kendi mülkünde yürütme gerekliliği geçerli ihtiyaç olarak kabul edilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır.
📌 Dava ne zaman açılabilir?
⚖️ Belirli süreli sözleşmede kira süresinin sonunda, en geç bir ay içinde. Belirsiz süreli sözleşmede ise altı aylık dönemlerin sonunda, en az üç ay önceden fesih bildirimi yapılarak.
📌 Arabuluculuk zorunlu mudur?
⚖️ Evet. 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
📌 Tahliye davasını hangi mahkeme görür?
⚖️ Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
📌 Davada ispat yükü kimdedir?
⚖️ İhtiyaç iddiasını ileri süren kiraya veren, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispatla yükümlüdür.
📌 Tahliye davası ne kadar sürer?
⚖️ Arabuluculuk aşaması hariç dava süresi mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişir, genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır.
📌 Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı var mıdır?
Evet. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği işyerini üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorundadır.
📌 Kiracı tahliye kararından sonra hemen çıkmak zorunda mıdır?
Mahkeme tahliye kararı kesinleştiğinde kiracı çıkmak zorundadır. Çıkmazsa kiraya veren icra dairesi aracılığıyla tahliye talep edebilir.
📌 Kiracı ile anlaşarak tahliye mümkün müdür?
Evet. Arabuluculukta veya dava sürecinde taraflar anlaşarak tahliye tarihini, koşullarını ve varsa maddi ödeme şartlarını belirleyebilir.
Av. Ramazan Bayram