Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli bir arsa payını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği karşılığında yüklenicinin de bir eser meydana getirme taahhüdünde bulunduğu bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir. Sözleşme bir yandan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde iken diğer yandan eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici (müteahhit) bir eser meydana getirme borcu altına girmekte, arsa sahibi ise arsa payının belirli bir bölümünü yükleniciye devretme borcu altına girmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi taraflar için önemli sonuçlar doğurmaktadır. Bu yazımızda sözleşmenin feshi ile feshin sonuçları incelenecektir. Konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan ve yüklenicinin eser meydana getirme borcu altına girdiği, arsa sahibinin ise arsasının belli bir bölümünü yükleniciye devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Her iki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşme ile arsa sahibi, arsasına yapılacak olan eserden bağımsız bölüm elde etmeyi amaçlamaktadır. Yüklenici ise eseri meydana getirmesi sonucunda arsa sahibinin arsasından pay alarak bağımsız bölüm elde etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Zira sözleşme bir yanıyla eser sözleşmesi iken diğer yanıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir. Nitekim Medeni Kanun’un 706. Maddesi ile “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” bu husus hüküm altına alınmıştır.
una karşın tarafların iyi niyetli olmaları şartıyla yüklenici şayet inşaatı bitirmiş veya inşaatı büyük ölçüde tamamlamış ise ve arsa sahibi yükleniciye devretme borcun altında olduğu bağımsız bölümleri devretmiş ise adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli olabilir. Yargıtay kararları ifa edilmiş olunan kat karşılığı sözleşmesinin şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz sayılmasının hukuka ve iyi niyete uygun olmadığını belirtmektedir.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflarca üzerinde anlaşılan hükümlere uyulmaması veya tarafların borçlarını yerine getirmemesi nedeniyle feshedilebilir. Sözleşme arsa sahibi veya yüklenici tarafından feshedebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için taraflardan birinin temerrüde düşmesi gerekmektedir. Temerrüde düşen taraf hakkında Türk Borçlar Kanunu madde 435/1 uyarınca “Taraflardan her biri, haklı sebeplerle sözleşmeyi derhal feshedebilir” hükmü uygulama alanı bulacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşmeye konu inşaatın(eserin) ne ölçüde tamamlanmış olduğuna göre farklı hukuki sonuçlar doğuracaktır. İnşaatın yüzde 90’dan az olduğu durumlarda fesih geriye yönelik sonuç doğururken, yüzde 90’dan fazla olduğu durumlarda ise fesih ileriye dönük sonuç doğuracaktır. Feshin geriye yönelik sonuç doğurması halinde taraflar edimlerinin bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda talep edebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin ileriye dönük olarak sonuçlanması halinde ise sözleşme mevcut şartları ile sonuç doğurmaktadır. Ancak arsa sahibi yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshedilen sözleşme sonrası, eserin meydana gelmesi için gereken imalat bedelleri ile sözleşmedeki cezaları ve yine işin gecikmesinden doğan zararını talep edebilir. Aynı durum arsa sahibinin temerrüdü halinde yüklenici için de geçerli olup, yüklenici cezai tazminat ve varsa diğer alacaklarını talep edebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi resmi şekilde veya mahkeme kararı ile yapılabilir. Tarafların kendi aralarında fesih konusunda anlaşmaları halinde sözleşmenin feshi noterde gerçekleştirilir. Tarafların anlaşamaması halinde ise sözleşme mahkeme aracılığı ile feshedilir.
2.1. Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Sebepleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yüklenicinin sözleşmeyi feshetmesi veya arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi nedeniyle gerçekleşebilir. Her iki durumun ayrı şekilde ele alınması gerekmektedir.
2.1.1. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmesi
Arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini, yüklenicinin temerrüdü, yüklenicinin inşaatı zamanında yetiştiremeyeceğinin açıkça anlaşılması, inşaatın ayıplı olması ve tazminat karşılığı sözleşmeden dönme yoluyla feshedebilir.
2.1.1.1. Yüklenicinin temerrüdü
Yüklenicinin temerrüdü en basit ifadeyle yüklenicinin sözleşme ile üstlenmiş olduğu işin gereğini zamanında yerine getirmemesidir. Bu temerrüdüne, yüklenicinin üstlenmiş olduğu işe zamanında başlamaması, yüklenicinin işi geciktirmesi, yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması neden olabilir. Belirtilen nedenlerin gerçekleşmesi halinde arsa sahibi sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
2.1.1.2. Yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin anlaşılması
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenmiş olduğu inşaatın yapımını zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahibinin sözleşmenin süresinin dolmasını beklemesi gerekmez. Zira sözleşmenin süresinin dolmasını beklemek daha fazla zarara yol açacaktır.
2.1.1.3. İnşaatın ayıplı olması:
Yüklenici sözleşme ile üstlenmiş olduğu inşaatı gereğince yapmalıdır. Yüklenicinin sözleşmeye ve kanuna aykırı şekilde yapmış olduğu inşaat ayıplı eser niteliğindedir. Bu durumda arsa sahibi inşaatın ayıplı olması nedeniyle ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanabilir ve eseri kabul etmekten kaçınabilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu 475. Maddesi ile “Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.” Arsa sahibinin ayıplı inşaat halinde kullanabileceği seçimlik hakları düzenlenmiştir.
2.1.1.4. Tazminat karşılığı arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi
Arsa sahibi, yüklenici ile yapmış olduğu sözleşmeyi, eserin tamamlanmasından önce yapılan masrafların karşılığı ile yüklenicinin sözleşmenin sona erdirilmesi halinde uğrayacağı zararları karşılayarak sözleşmeyi feshedebilir. Buna karşın inşaatın büyük ölçüde tamamlanması halinde arsa sahibinin tazminat karşılığı dahi olsa sözleşmeyi feshetmek istemesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacaktır.
2.1.2. Yüklenicinin Sözleşmeyi Feshetmesi
Yüklenici sözleşmeyi; öngörülemeyen haller nedeniyle ya da arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle, feshedebilir.
2.1.2.1. Öngörülemeyen nedenlerle sözleşmenin yüklenici tarafından feshi
Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin gereği sözleşmede öngörülemeyen sebeplerle ifa edilemeyebilir. Böyle durumlarda tarafların kusuru yoksa ve sözleşmenin ifasının imkansız olması veya olağanüstü koşulların ortaya çıkması halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit tarafından feshi söz konusu olabilir. Örneğin sonradan imar planının değiştiği bir bölgeyle ilgili yüklenicinin üstlenmiş olduğu işi ifa etmesinin imkansız hale gelmesi.
2.1.2.2. Yüklenicinin sözleşmeyi arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle feshetmesi
Arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile meydana gelecek eserdeki bağımsız bölümlerden bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Uygulamada genellikle sözleşmeye konulan hükümlerde inşaatın geldiği oranlara bağlı olarak aşamalı şekilde bağımsız bölümlerin yükleniciye devredileceği belirtilmektedir. Dolayısıyla sözleşmede yer almasına rağmen inşaatın geldiği aşamaya rağmen arsa sahibinin taahhüt ettiği bir kısım bağımsız bölümü yükleniciye devretmemesi arsa sahibinin temerrüde düşmesine neden olur. Yine arsa sahibinin yükleniciye yapacağı ödemeyi geciktirmesi de arsa sahibinin temerrüdüdür. Bu durumlarda yüklenici, haklı nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir.
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi inşaatın geldiği duruma göre geriye veya ileriye dönük olarak sonuç doğurmaktadır. Yukarıda da belirtildiği inşaatın yüzde 90 oranında tamamlanması halinde gerçekleştirilen fesih ileriye dönük olacaktır. İnşaatın yüzde 90’ın altında tamamlanmış olması halinde ise Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye dönük olarak etkili olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geriye dönük olarak etki doğurması halinde taraflar o güne değin yapmış oldukları edimlerin iadesini geri isteyebilecektir.
Yine iadesi mümkün olmayan edimler ile yapılan kazandırmalar sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda geri istenebilecektir. Feshin ileriye dönük etki etmesi halinde ise yüklenici sözleşme ile kendisine vaat edilen bağımsız bölümlerin devrini talep edebilecek, arsa sahibi ise işin tamamlanması için gerekli bedel ile uğramış olduğu zararların tazmini için yükleniciden tazminat talep edebilecektir.
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İyi Niyetli Üçüncü Kişi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde incelenmesi gereken önemli bir konu, yükleniciden bağımsız bölüm alan iyi niyetli üçüncü kişilerin durumudur. Yakın zamana kadar kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye dönük olarak feshinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin iyi niyeti korunmamaktaydı. Sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi ile üçüncü kişiler yükleniciden satın almış oldukları bağımsız bölümleri arsa sahibine iade etmek zorundaydı. Zira yüklenicinin sözleşme ile devralmış olduğu bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kendisine avans niteliğinde devredildiği ve sözleşme tamamlanmadan mülkiyetin tam anlamıyla arsa sahibine geçmediği anlayışı kabul edilmekteydi.
Buna karşın Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 16/05/2025 tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile bu durumu değiştirmiştir. Karara göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye dönük olarak feshedilmesi halinde tapuya güvenerek iyi niyetli şekilde hareket eden ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyi niyetinin korunacağı hüküm altına alınmıştır.
Kararda tapuya güven ilkesi vurgulanmıştır. Tapu sicilinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine dair herhangi bir şerh bulunmayan bağımsız bölümleri devralan üçüncü kişilerin iyi niyetli oldukları ve bu durumda iyi niyetin korunması gerektiği belirtilmiştir. Arsa sahipleri ise kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilerin iyi niyetini bertaraf edebilecektir. İçtihadı birleştirme kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bugüne değin korunmayan üçüncü kişilerin iyi niyetinin artık korunmasının yolu açılmış oldu.
Av. Ramazan Bayram