Kiracının tahliyesine ilişkin kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesi yollarına başvurabilir.
İnşaat veya imar/ tadilat nedeniyle tahliye davası kiraya verenin, kiralananda zorunlu şekilde tadilat, genişletme veya yapı değişikliğinde bulunması gerekmesi halinde başvurabileceği bir davadır.
1. Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Tahliye
Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350/b. 2 hükmü ile düzenlenmiştir. Buna göre, kiraya verenin, kiralananda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapma amacıyla tadilat yapması gerektiği durumda; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülmüş bulunan sürelere uyarak açacağı dava ile kira ilişkisini sona erdirebilir.
Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle kira ilişkisinin sona ermesi ancak dava yolu ile gerçekleşebilir. Bu dava hem konut hem de işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Netice itibariyle yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralananda esaslı değişiklik, onarım çalışması yapmasının zorunlu olduğu durumlarda kira ilişkisini sona erdirmek amacıyla açacağı bir davadır.
2. Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Şartları
Kiraya verenin yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davası açabilmesi belirli şartların varlığına bağlıdır. Bunlar aşağıda sırasıyla ele alınmıştır.
2.1. Kiralananın Yıkılıp Yeniden İnşası Şartı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi (TBK 350.) uyarınca kiralanın yeniden inşası tahliye davası açılabilmesi için yeterli bir şarttır. Yeniden inşadan kasıt kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesidir. Kiralananın tek başına yıkılacak olması tahliye davası için yeterli bir sebep değildir. Zira kanun yeniden inşa lafzıyla kiralananın inşa edilmesini şart koşmuştur.
Yeniden inşada amaç kiralananın daha iyi hale getirilmesidir. Kiraya verenin bu amaçla yapmış olduğu yıkım ve yeniden inşa hali esaslı bir hal olup hakim tarafından ayrıca esaslı bir onarımın mevcut olup olmadığının araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Zira kiralananın yıkılıp yeniden yapılması başlı başına bir esaslı değişikliktir.
2.2. Onarım Genişletme veya Değiştirme
Kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi yeniden inşa veya tadilat nedeniyle kiracının tahliyesine yeterli olan bir diğer sebeptir. Kanuni düzenlemede esaslı onarım genişletme veya değiştirilmesinin imar amaçlı olması gerektiği belirtilmiştir. Buna göre herhangi bir onarım genişletme çalışması kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Dolayısıyla imar amaçlı olmayan, onarım, genişletme çalışması tahliye davası için yeterli değildir.
Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için kiralananın imar amacıyla hareket etmesi gerekmektedir. Kiraya verenin imar amaçlı tadilatta bulunmasından sonra aranan diğer şart esaslı bir onarımın gerçekleştirilmesidir. Kiralananda yapılan ufak onarım bakım çalışmaları tahliye davası için yeterli sebepler değildir. Onarım, genişletme veya değiştirmeden kasıt kiralananın zarar gören kimi yerlerinin tamir edilmesi, kiralanan alanın büyütülmesidir. Örneğin depremde zarar gören kiralananın kolonlarının güçlendirilmesi amacıyla onarım çalışmalarının yapılması.
2.3. Yeniden İnşa ve Tadilat Sırasında Kiralananın Kullanımının İmkansız Olması
Kiraya veren tarafından kiralananda yapılan inşa ve tadilat sırasında kiralananın kullanılmasının mümkün olmaması gerekmektedir. Kiralananın kullanımının imkansız olması kanunun aradığı en önemli şartlardandır. Kiracı, yeniden inşa veya tadilat sırasında kiralananda bulunamamalıdır. Zira esaslı değişikli veya yeniden inşa kiralananın kullanımını imkansız hale getirmektedir. Kiraya verenin örneğin kiralananda yapmış olduğu gider borularının onarımı çalışması kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Bu halde açılacak olan kiracı tahliye davası reddolunacaktır.
2.4. Yeniden İnşa ve Tadilata İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulması
Uygulamada kiraya verenin kiralanan üzerinde yapacağı yeniden inşa ve tadilata ilişkin projeyi mahkemeye sunması şartı açılan tahliye davasında aranan bir şarttır. Her ne kadar kanuni düzenlemede bulunmasa da uygulama yolu ile getirilen bu şart ile mahkemenin yeniden inşa ve tadilatın kiralananın kullanımını imkansız hale getirip getirmediğini denetlemesine imkan vermektedir. Mahkemeye sunulacak olunan proje üzerine, bilirkişi heyeti tarafından projenin gerçekleştirilmesinin bilimsel açıdan mümkün olup olmadığı araştırılacak ve bilirkişi heyeti tarafından mahkemeye ilgili rapor sunulacaktır.
3. Kiralama Yasağı ve Tazminat
İhtiyaç gereksinim nedeniyle tahliye davasının kabul edilmesi veya kiracı tarafından kiralananın dava dışı şekilde boşaltılması halinde kiraya verenin, kiralananı, eski kiracısından başka kimseye üç yıl boyunca kiralaması yasaktır. Kanundaki bu düzenleme ile kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi seçeneğini kötüye kullanmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Kiraya verenin, kiralanan üzerindeki yeniden inşa ve tadilat işlemlerinin bitmesinden sonra, yeniden kiralama yapmak istemesi halinde eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Eski kiracının, kiralananı kiralama konusundaki öncelik hakkına uymaması halinde kiracı tazminat davası açabilir. Bu durumda hükmedilecek tazminat miktarı son kira yılında ödenmiş olunan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Kiraya verenin tazminat davası ile karşılaşmaması için, eski kiracının öncelik hakkını kullanmasına imkan tanıması gerekir. Bu ise kiraya veren tarafından eski kiracıya yapılacak olunan yazılı bildirim ile sağlanır. Yazılı bildirime rağmen eski kiracının bir ay içinde yeniden kiralama konusundaki öncelik hakkını kullanmaması halinde eski kiracının öncelik hakkı sona erecektir.
4. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Kiraya veren, yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliye davası açarken ilgili sürelere uyması zorunludur. Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davasını açması gerekmektedir. Aksi halde davanın reddine karar verilecektir. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde ise altı aylık fesih dönemlerinin sona ermesinden en az üç ay önce kiraya veren tarafından kiracıya tahliye bildiriminde bulunulması gerekir. Bildirimde bulunan kiraya veren fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde tahliye davasını açmalıdır.
6. İnşaat veya Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tahliye davalarında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Av. Ramazan Bayram