Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni hakkın hukuka aykırı olarak tapu siciline tescil edilmesi veya el değiştirmesi durumunda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını yeniden kazanmak amacıyla açtığı bir davadır. Tapu iptali ve tescil davası Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinde yer alan, “Bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi halinde, hak sahibi, yolsuz tescilin düzeltilmesini dava edebilir.” hükmüne dayanmaktadır. Dava ile yolsuz tescile karşı hak sahibinin mülkiyet hakkının korunması amaçlanmıştır.
Taşınmaz hukukuna ilişkin son derece önemli bir dava olan tapu iptal ve tescil davası, birçok nedene dayalı olarak açılabilir, yeter ki taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni hak tapu siciline yolsuz şekilde tescil edilmiş olsun.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin olarak tapu sicilinde yer alan yolsuz kayıtların iptali ile gerçek hak sahibinin adına yeniden tescilin sağlanmasını amaçlayan bir davadır. Davanın ön şartı taşınmaza ilişkin ayni hakkın tapu kayıtlarında yolsuz tescil edilmiş olmasıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi bu davanın temelini oluşturur. Söz konusu hükme göre, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi hâlinde hak sahibi, bu tescilin düzeltilmesini talep edebilir. Bu yönüyle dava, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olarak açılan en önemli davalardan biridir ve tapu sicilinin doğruluğu ile hukuk güvenliğini sağlamayı hedefler.
Tapu iptali ve tescil davası, çoğunlukla tapu sicilinde bir taşınmazın mülkiyetinin gerçekte hak sahibi olmayan bir kimse adına tescil edilmesi, ya da tescilin hukuki sebebinin sonradan ortadan kalkması hâllerinde gündeme gelir. Bu dava sonucunda mahkeme, mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Mahkeme kararı kesinleştiğinde, tapu müdürlüğü tarafından sicilde gerekli düzeltme resen yapılır.
Bu davanın temel özelliği hem iptal hem de tescil taleplerini birlikte içermesidir. “İptal” ile amaçlanan, yolsuz veya geçersiz tescilin hukuki varlığını ortadan kaldırmak; “tescil” talebiyle ise gerçek hak sahibinin hakkını tapu siciline uygun biçimde tescil ettirmektir. Bu nedenle dava hem maddi hukuk bakımından bir ayni hakka ilişkin, hem de usul hukuku bakımından eda ve inşa sonucunu doğuran karma bir davadır.
2. Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan bir tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya hukuka aykırı şekilde gerçekleştirilmesi durumudur. Başka bir ifadeyle, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın gerçek hak sahibi dışında bir kişi adına haksız olarak kaydedilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesinde, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” hükmüyle bu durum açıkça düzenlenmiştir.
Yolsuz tescilde, tapu sicilinde yapılan kayıt şeklen geçerli görünse de, gerçekte hukuki bir dayanağı yoktur. Örneğin, sahte bir vekâletnameyle yapılan satış işlemi sonucunda taşınmazın başkasına devredilmesi, ya da geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yapılan tescil işlemi, yolsuz tescil niteliği taşır. Bu tür tesciller, tapu siciline güven ilkesine rağmen gerçek hak sahipliği doğurmaz.
Yolsuz tescilden bahsedebilmek için; tapu siciline fiilen bir tescil işlemi yapılmış olunmalı, bu tescilin dayandığı hukuki sebep ya geçersiz ya da hiç olmamalıdır. Yolsuz tescil, tapu sicilinin gerçeği yansıtmadığı durumları ifade eder. Bu tür tesciller, tapu sicilinin “maddi anlamda doğruluğu” ilkesini ihlal eder ve mülkiyet hakkının korunması amacıyla tapu iptali ve tescil davasının konusunu oluşturur. Gerçek hak sahibi, yolsuz tescil nedeniyle hakkının ihlal edildiğini ileri sürerek mahkemeden tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.
3. Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabileceği Haller
3.1. Önalım (Şufa) hakkı nedeniyle tapı iptal ve tescil davası
Önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın önalım hakkına sahip kişiye satış hakkı tanınmadan üçüncü kişiye satılması ve tapu siciline tescil edilmesi durumunda gündeme gelir. Zira önalım (şufa) hakkına sahip olan kimse ilgili taşınmazı satın alma konusunda öncelik hakkına sahiptir.
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu sicilinde gerçek hak durumunu yansıtmayan bir yolsuz tescil bulunması hâlinde açılabilir. Dava, kural olarak tapu kaydının yolsuz, hatalı veya geçersiz bir işleme dayanması durumunda gündeme gelir. Tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği haller sınırlı sayıda değildir. Nitekim kanuni düzenlemede de taşınmaza ilişkin kayıtların yolsuz tescil edilmiş olunması yeterli görülmüş davanın açılabileceği haller belirtilmemiştir. Taşınmaza ilişkin kayıtların yolsuz olduğu birçok durum olabilir. Aşağıda bazıları belirtilmiştir.
Hak sahibinin öncelik hakkını kullanmasına imkân tanınmadan yapılacak olan taşınmaz satış işlemi hukuka aykırı olacaktır. Bu durumda şufa hakkına sahip olan kişi tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Buna karşın taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişi önalım hakkından haberdar değilse veya haberdar olması mümkün değilse bu kişinin iyi niyetle elde etmiş olduğu kazanım korunacaktır.
3.2. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası:
Miras bırakanın mirastan mal kaçırmak amacıyla yaptığı hileli işlemler sonucu tapuda yapılan tescilin iptali ve taşınmazın gerçek mirasçılar adına tescili için açılan dava, muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Muris muvazaası, miras bırakan ile üçüncü kişiler arasında yapılan işlemin, dıştan doğru görünmesine rağmen gerçekte mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıması hâlidir. Bu durumda yapılan tapu tescili, görünüşte hukuka uygun olsa da gerçekte yolsuz tescil niteliği taşır. Bu durumda mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.
👉 Konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi için: Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
3.3. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Taşınmaz/Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taraflar arasında yapılmış bir satış vaadi sözleşmesinin varlığına rağmen taşınmazın hak sahibi olmayan üçüncü kişiye tescil edilmesi durumunda açılan bir davadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride yapılacak satış işlemi için bir hukuki bağlayıcılık sağlar ve sözleşmeye taraf olan vaat alacaklısına, taşınmazı öncelikle satın alma hakkı verir. Ancak, taşınmaz maliki, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazı üçüncü kişiye devreder veya tescil ettirirse, bu işlem hukuka aykırı tescil niteliği taşır. Böyle bir durumda vaat alacaklısı, tapu iptali ve tescil davası açarak, tapu sicilindeki haksız kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edilmesini talep edebilir.
👉 Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
3.4. Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
Aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davası, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen aile konutu hakkı kapsamında açılan bir davadır. Eşlerin birlikte oturdukları veya aile yaşamı için kullanılan taşınmazı ifade eden aile konutu TMK m. 194’e göre eşlerin ortak rızası olmadan üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez veya üzerindeki haklar kısıtlanamaz.
Bu dava, aile konutu niteliğindeki taşınmazın, eşin veya aile konutu hakkına sahip eşin rızası olmadan haksız olarak tapu siciline tescil edilmesi veya devredilmesi durumunda açılır. Amaç, tapuda yapılan hukuka aykırı tescilin iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi eş veya eşler adına yeniden tescilinin sağlanmasıdır.
3.5. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmaz üzerinde vekil tarafından hukuka aykırı veya yetki sınırlarını aşarak yapılan tescil işlemlerinin iptali ve gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan davadır.
Türk Medeni Kanunu’na göre, vekil, temsil yetkisini sadece vekalet sözleşmesinde belirtilen sınırlar dahilinde kullanabilir. Vekil, bu yetkisini kötüye kullanırsa veya temsil yetkisi olmadan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunursa, yapılan tapu tescili yolsuz tescil niteliği taşır. Bu durumda, gerçek hak sahibi, vekilin yetki aşımına dayanarak yapılan tescilin iptali ve taşınmazın kendi adına tescili için mahkemeye başvurabilir.
3.6. İnançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taraflar arasında yapılan bir inanç sözleşmesine rağmen tapu sicilinde yapılan tescilin hukuka aykırı olması hâlinde açılan davadır. İnanç sözleşmesi, tarafların güven esasına dayalı olarak birbirlerine karşı borç ve haklar doğurduğu sözleşmelerden biridir ve genellikle taşınmazın devri veya tescili gibi işlemleri kapsar.
Bu davada, taşınmaz malikinin sözleşmeye aykırı davranarak veya tarafların güvenine zarar verecek biçimde, taşınmazı başkasına devretmesi veya tapuda tescil ettirmesi söz konusu olur.
3.7. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Bir taşınmazın devrine ilişkin olarak, taraflar arasında yapılan ölünceye kadar bakma (ölünceye kadar bakım) sözleşmesinin yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi veya sözleşmeye aykırı tescil yapılması durumunda açılan davaya, ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası denir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin, mal sahibi olan kişiye yaşamı boyunca bakım ve gözetim sağlama yükümlülüğü karşılığında taşınmaz veya diğer malvarlıklarının devredilmesini öngören bir sözleşmedir. Bu sözleşmeye dayalı olarak yapılan tescil, sözleşmenin ifasına bağlıdır. Sözleşmenin ifa edilmemesi halinde yapılan tapu tescili yolsuz tescil niteliğinde olacaktır. Zira taşınmazın devrine yol açan alt işlem olan ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gereği yerine getirilmemiştir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal davasının bir diğer hali de bakım borçlusunun, bakım borcunu yerine getirmiş olmasına karşın bakım alacaklısının vaat ettiği taşınmazların ölümünden sonra üçüncü bir kişinin adına tescil edilmiş olması halidir. Bu durumda bakım borçlusu sözleşmenin gereğini yerine getirmiş olması nedeniyle üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
4. Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı veya yolsuz tescil işlemleri için açılabilen bir dava türüdür. Ancak bazı hallerde bu dava açılamaz.
İyi niyetli 3. kişi
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz üzerinde iyi niyetli şekilde ayni hak iktisap eden kişilere karşı açılamaz. Aksi halde dava reddedilir. Kanun iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını korur. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesindeki hüküm ile bu durum açıklanmıştır:
“Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Tescilin geçerli bir işlem nedeniyle yapılması
Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın, geçerli bir hukuki işlem nedeniyle tescil edilmesi halinde yolsuz tescilden söz edilemeyecektir. Yukarıda belirtildiği gibi tapu iptal ve tescil davalarının ön şartı tescilin yolsuz olmasıdır. Yolsuz tescilin bulunmaması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davası reddedilecektir.
5. Tapu İptali ve Tescil Davası İyi Niyetli 3. Kişi
Tapu iptal ve tescil davasında iyi niyetli 3. kişi, tapu sicilinde taşınmazı edinen kişinin, tescilin hukuka aykırı olduğunu bilmediği ve buna güvenerek taşınmazı edindiği durumu ifade eder. Taşınmaz üzerinde ayni hak iktisap edinen kimsenin iyi niyetli olması için lehine yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi veya bilemeyecek durumda olması gerekir.
Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca, iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları korunur, yani tapu siciline dayalı olarak edinilen mülkiyet, tescilin hukuka aykırı olduğunu bilmedikleri sürece geçerlidir. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davası, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı açılamaz. Aksi halde açılan dava reddedilecektir. Bu nedenle taşınmazlara ilişkin hakların tapu siciline şerh edilmesi son derece önemlidir. Tapu siciline şerh edilen haklar, üçüncü kişilere karşı o kişiler iyi niyetli olsa dahi koruma sağlar.
6. Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları
Tapu iptal ve tescil davasının tarafları, davanın niteliği gereği taşınmaz üzerindeki gerçek hak sahipleri ile tapu sicilinde haksız tescil yapılan kişilerden oluşur. Davacı, taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olan kişi veya kişiler, mirasçılar, kanuni temsilciler veya vekiller ile önalım hakkı, aile konutu hakkı veya satış vaadi sözleşmesinden doğan haklara sahip kişiler olabilir. Davacı, tapu sicilinde görünen tescilin hukuka aykırı olduğunu iddia ederek iptal ve kendi adına tescil talep eder.
Davalı ise tapu sicilinde adı tescil edilen kişi veya kişiler ile haksız tescil yoluyla taşınmazı elde eden üçüncü kişilerden oluşur.
7. Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması itibariyle zamanaşımına tabi değildir. Ancak tapu iptal ve tescil davasının dayandığı sebebin farklı olması halinde zamanaşımı söz konusu sebebe göre değerlendirilmelidir. Örneğin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı on yıl olacaktır. Dolayısıyla yolsuz tescile sebebiyet veren hukuki ilişkinin ne olduğunun saptanması zamanaşımının tespiti açısından son derecek önemli olup dikkatle ele alınmalıdır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle yetkiye ilişkin tarafların yapacağı yetki sözleşmeleri geçersiz olacaktır.
Görevli mahkeme ise taşınmaz üzerindeki ayni hakkın tesciline dair yapılan hukuki işlemin ne olduğu ile belirlenecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç
Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardır. Bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın değerinin binde 68,31’inin harç olarak ödenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte genelde dava açılırken tapuda gösterilen bedel üzerinden harç yatırılmakta ve taşınmazın değeri kıymet takdiri ile belirlendikten sonra bakiye harç tamamlattırılmaktadır.
Av. Ramazan Bayram