İnşaat hukukunda sıkça karşılaşılan konulardan biri de taşkın yapı ve bu durumun sonuçlarıdır. Taşkın yapı en basit haliyle, bir arazi üzerinde inşa edilen yapının, arazinin sınırlarını aşarak başka bir arazinin sınırlarını ihlal etmesi demektir. Başka bir arazinin sınırları, hava ya da toprak alanının ihlal edilmesi ile gerçekleşebilir. Örneğin, bir arazide inşa edilen binanın bir kısmının komşu araziye taşması halinde taşan kısım için taşkın yapıdan söz edilir.
1. Taşkın Yapı Nedir?
Taşkın yapı, bir taşınmaz mal üzerinde inşa edilen yapının, malikinin mülkiyet sınırlarını aşarak komşu taşınmaza tecavüz etmesi durumunu ifade eder. Hukuki açıdan, bu kavram Medeni Kanun’un taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri kapsamında değerlendirilir.
Başka bir deyişle, bir kimsenin kendi arsasında bina yaparken sınırları ihlal etmesi ve yapının bir kısmının komşu araziye taşması hâlidir. Bu durum, taşınmaz mülkiyetine tecavüz niteliğinde olup, komşu taşınmaz malikine müdahalenin men’i, yapının kaldırılması veya uygun tazminat talebi gibi hukuki yollara başvurma hakkı tanır.
Ancak bazı hallerde, yapı malikinin iyi niyetli olması ve taşkın kısmın komşu taşınmaza zarar vermemesi durumunda, mahkeme kararıyla taşkın kısmın bulunduğu alan için irtifak hakkı tesisine veya mülkiyetin devrine karşılık bedel ödenmesine karar verilebilir.
2. Haksız Yapı Nedir?
Haksız yapı, Türk Medeni Kanunu’nun 722. ve 724. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ve bir kişinin başkasına ait malzeme ile kendi arazisinde ya da başkasının arazisinde kendi malzemesi ile inşa etmiş olduğu yapıdır. Taşkın yapıdan farklı olarak haksız yapıda ya hukuka aykırı şekilde başkasının malzemesi kullanılarak bir yapı inşa edilmekte ya da başkasının arazisinde hukuka aykırı şekilde bir yapı inşa edilmektedir.
3. Taşkın Yapı ile Haksız Yapı Arasındaki Farklar
Taşkın yapı, bir kimsenin kendi taşınmazı üzerinde inşaat yaparken, yapının bir kısmının sınırları aşarak komşu taşınmaza taşması durumudur. Bu hâlde yapı sahibi, esasen kendi mülkiyet hakkını kullanmakta ancak bu hakkı komşu mülkiyet sınırlarını ihlal edecek biçimde genişletmektedir. Dolayısıyla taşkın yapı, mülkiyet hakkının sınırlarının ihlali suretiyle kısmi bir tecavüz niteliği taşır. Bu durumda, yapı malikinin iyi niyetli olup olmamasına, irtifak hakkına sahip olup olmamasına göre farklı hukuki sonuçlar doğar.
Yapı sahibi iyi niyetli ise, taşkın kısmın bulunduğu alan üzerinde bedel karşılığında irtifak hakkı kurulması veya mülkiyetin devri yoluna gidilebilir; kötü niyetli ise taşkın kısmın kaldırılması için aleyhine el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
Yine yapıyı yapan malik, komşu arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip ise arazi sahibi taşkın yapıya katlanmak zorundadır. Bu şartlarda yapının taşan kısmı komşu arazinin bütünleyicisi değil taşkın yapıdaki arazinin bir parçası olarak kalmaya devam eder. Bu durum Medeni Kanun’un 718/2. Maddesine istisna teşkil etmektedir.
Anılan kanun maddesinde arazi üzerindeki mülkiyet hakkının, arazi üzerinde bulunan yapıları bitkileri ve kaynakları kapsadığı düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye karşın taşkın yapıda bulunan malikin komşu arazi üzerinde irtifak hakkına sahip olması ve bu yapının mülkiyetinin komşu arazi ile birleşmemesi bir istisna teşkil etmektedir. Malikin böyle bir irtifak hakkı bulunmaması halinde dahi malikin, koşulları mevcutsa, Medeni Kanun’un 725. Maddesi uyarınca taşkın yapının taşan kısmı için komşu araziden kendi lehine irtifak hakkının tesisini isteyebileceği düzenlenmiştir.
Buna karşılık haksız yapı, bir kimsenin malikinin rızası olmaksızın başkasına ait bir taşınmaz üzerinde yapı inşa etmesi hâlidir. Burada yapı sahibi, mülkiyet hakkına hiçbir şekilde sahip değildir; dolayısıyla yaptığı yapı üzerinde de mülkiyet hakkı kazanamaz. Haksız yapı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına doğrudan ve tam bir tecavüz niteliğindedir. Bu durumda taşınmazın maliki, yapının kaldırılmasını, zararın tazminini veya iyi niyetli yapım halinde bedel karşılığı devri talep edebilir.
Haksız yapı ile taşkın yapı arasındaki en önemli fark Medeni Kanun’un 718. Maddesinde ortaya çıkmaktadır. Taşkın yapı koşulları varsa ilgili maddenin istisnasını teşkil edebiliyorken haksız yapıda ise böyle bir durum söz konusu değildir. Yani haksız yapı halinde haksız yapı ile üzerinde inşa edildiği arazinin mülkiyeti birleşik kalmaya devam etmektedir.
4. Taşkın Yapının Sonuçları
Taşkın yapı, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir ve hem yapan kişi hem de taşınmaz maliki açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurur. Eğer yapıyı yapan kişi kötü niyetli ise, yani sınırı aştığını bilerek veya bilebilecek durumda olarak hareket etmişse, komşu taşınmazın maliki yapının kaldırılmasını ve eski hâlinin geri getirilmesini isteyebilir. Bu durumda taşkın yapıyı yapan kişi hem yapının yıkımından doğan masrafları hem de komşunun uğradığı zararları tazmin etmek zorundadır.
Taşkın yapıyı yapan kişi iyi niyetli ise, yani sınırı aştığını bilmeden veya makul bir sebebe dayanarak bu duruma düşmüşse, kanun daha farklı bir çözüm öngörür. Eğer taşkın yapının yıkılması aşırı zarara yol açacaksa, mahkeme hakkaniyet gereği taşkın kısmın bedeli karşılığında yapıyı yapan kişiye devredilmesine karar verebilir. Bu durumda yapı sahibi, komşu taşınmazın taşkın kısım değerini ödeyerek o kısmın maliki olur.
Yine taşkın yapı halinde yapının maliki, koşulları bulunması halinde komşu arazi üzerinde kendi lehine irtifak hakkı tesis edilmesini talep edebilir.
5. Haksız Yapının Sonuçları
Yapıyı yapan kişinin yapı üzerinde mülkiyet hakkı kazanamaması, haksız yapının en önemli sonucudur. Haksız yapı halinde bir kimse kendi arsasında inşaat yaparken başkasına ait malzemeleri kullanırsa veya başkasının arsasında bir yapı inşa ederken kendi malzemelerini kullanırsa, bu durumda kullanılan malzemeler kural olarak yapının ve dolayısıyla arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Yani, malzeme artık bağımsız bir eşya olmaktan çıkar ve toprağa bağlı hale geldiği için mülkiyeti arsa sahibine geçer.
Ancak kanun, malzeme sahibinin hakkını tamamen ortadan kaldırmaz. Eğer malzeme sahibinin rızası olmadan malzemeler kullanılmışsa ve bu malzemelerin yapıdan sökülmesi aşırı bir zarara neden olmayacaksa, malzeme sahibi bu malzemelerin sökülüp kendisine verilmesini talep edebilir. Bu durumda sökme işlemiyle ilgili giderler, yapıyı yaptıran kişiye aittir. Malzemelerin sökülüp alınması mümkün değilse arsa maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Aynı şekilde, arazinin maliki de kendi rızası olmadan yapılan bir yapıda kullanılan malzemelerin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda da tüm masraflar yapıyı yaptıran kişi tarafından karşılanır. Ancak başkasının arazisi üzerinde yapılan yapı, arazinin değerinden açıkça fazlaysa ve yapıyı yapan taraf iyi niyetli ise bu durumda uygun bir bedel karşılığında arazi, mahkeme kararıyla yapıyı yapan malzeme sahibine verilebilir.
6. Taşkın Yapı Halinde Açılacak Davalar
Taşkın yapı halinde açılabilecek davalar, hem malik haklarının korunması hem de yapının hukuki durumunun belirlenmesi amacıyla açılır. Eğer kötü niyetli olarak yapılmışsa, arsa sahibi yapının yıkılmasını veya kaldırılmasını el atmanın önlenmesi davası ile talep edebilir. Bu durumda yıkım masrafları genellikle yapıyı yaptıran kişi tarafından karşılanır.
Taşkın yapı nedeniyle arsa sahibi zarar görmüşse, örneğin arsa değer kaybı veya kullanım engeli oluşmuşsa, zararların tazmini için dava açabilir. Bu tazminat davası yıkım davası ile birlikte veya ayrı olarak açılabilir.
Eğer taşkın yapı iyi niyetli olarak yapılmışsa, yapıyı yapan kişi yapının bedel karşılığında kendisine devredilmesi için dava açabilir. Mahkeme, hakkaniyete uygun şekilde yapının arsa sahibinden alınarak iyi niyetli yapı sahibine devredilmesine karar verebilir. Yine taşkın yapı sahibi kişi koşulları bulunması halinde komşu araziden kendi lehine irtifak hakkı tesis edilmesi için dava açabilir.
Av. Ramazan Bayram