Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen karma nitelikli bir sözleşmedir. Sözleşme ile yüklenici eser meydana getirme borcu altına girmekteyken, arsa sahibi ise arsanın tamamını ya da bir kısmını yükleniciye devretme borcu altına girmektedir. Bu açıdan sözleşme iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir yanıyla eser sözleşmesi iken diğer yanıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu nedenle sözleşme karma nitelikli olup her iki sözleşmenin de unsurlarını içinde barındırmaktadır.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenen, yüklenicinin arsa sahibinin arsası üzerinde eser meydana getirme borcu altına girdiği buna karşılık arsa sahibinin de arsasının belli bir bölümünü yükleniciye devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Sözleşme her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenici arsa sahibine karşı bir eser meydana getirme taahhüdünde bulunurken arsa sahibi ise yükleniciye arsasından belli bir payı devretme taahhüdünde bulunmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda düzenlenmemiş atipik nitelikte bir sözleşmelerdir. Sözleşme bir yanda kanunda düzenlenen eser sözleşmesinin unsurlarını taşımakta diğer yandan ise yine kanunda düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını taşımaktadır. Bu nedenle her iki sözleşme türüne ilişkin kanuni düzenlemeler kat karşılığı inşaat sözleşmelerine de uygulanır.
Kat karşılığı sözleşme uygulamada en çok arsa sahibinin arsadaki paylarının belli bir bölümünü yükleniciye devretmeyi vaat ettiği, yüklenicinin de arsa üzerinde bir eser meydana getirmeyi vaat ettiği şekilde gerçekleşmektedir. Buna karşın yüklenici ile arsa sahibi arasında, arsa üzerindeki inşaatın ulaştığı seviyeye göre arsa payının yükleniciye kısım kısım devri konusunda da anlaşma yapılabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici bir eser meydana getirme borcunu, genelde bina, yüklenmektedir. Yüklenicinin bu borcu ani edimli bir borçtur. Yani, inşaat süresince yüklenici üstlenmiş olduğu borcu yerine getirebilmek için hazırlık süreci yürütmekte inşaatın tamamlanması ve teslimi ile borcunu ani edimli şekilde yerine getirmektedir. Yine aynı şekilde arsa sahibinin borcu da arsa paylarının yükleniciye devrini içermekte olup aynı şekilde ani edimli bir borçtur.
2. Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinin Unsurları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları, yüklenicinin eser meydana getirme, arsa sahibinin ise arsa payını yükleniciye devretmesi şeklindedir.
2.1. Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin asli yükümlülüğü, arsa payının yükleniciye devrini sağlamaktır. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin karşılığı olarak, yükleniciye bırakılması öngörülen arsa paylarını, tapu sicilinde yapılacak tescil işlemleriyle birlikte, hukuken geçerli biçimde devretmekle yükümlüdür. Devri işlemi, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
Arsa sahibi, arsa payını yükleniciye iki şekilde devredebilir. Birinci yol sözleşmenin düzenlenmesi esnasında devredebilmesi iken ikinci yol ise inşaatın seviyesine göre arsa payının kısım kısım olarak yükleniciye devredilmesidir. Arsa payının yükleniciye ne zaman devredileceği taraflar arasında yapılan sözleşmede belirlenmektedir.
Arsa sahibinin arsa paylarının devri borcu, sözleşmenin taşınmaz satış vaadini oluşturan kısmıdır.
2.2. Yüklenicinin Eser Meydana Getirme Borcu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, sözleşmede belirlenen eseri meydana getirmektir. Yüklenicinin bu borcu sözleşmenin eser sözleşmesi kısmını oluşturmaktadır.
Eser sözleşmesi, bir tarafın (yüklenici) belirli bir sonucu, yani ortaya somut veya teknik olarak belirlenebilir bir eser meydana getirmeyi; diğer tarafın (iş sahibi) ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Yüklenici, eserin meydana getirilmesine ilişkin borcunu, işin teknik gerekliliklerine, fen ve sanat kurallarına, yürürlükteki imar mevzuatına ve yapı ruhsatına uygun şekilde ifa etmekle yükümlüdür. Yine yüklenicinin meydana getireceği eserin ne olduğu, niteliği, büyüklüğü, ayırt edici özellikleri ve kullanılacak olan malzemelerin cinsi sözleşmede belirtilmelidir.
2.3. Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer unsuru sözleşmenin resmi şekle uygun biçimde yapılmış olunmasıdır. Resmi şekilden kasıt sözleşmenin noterde veya tapu müdürlüklerinde düzenlenmesidir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğunlukla noterliklerde düzenlenmektedir.
3. Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
Yukarıda ifade edildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin mülkiyete ilişkin taşınmaz satış vaadinde bulunması ile yüklenicinin eser meydana getirme borcunu bir arada içeren, karma nitelikte bir sözleşmedir. Arsa sahibinin arsa payının devrine dair vaatte bulunması nedeniyle sözleşme resmi şekle tabidir. Resmi şekilden kasıt sözleşmenin noterliklerde düzenlenmesidir. Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.
👉 Ayrıntılı bilgi için: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekle Aykırılık
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmaması şekle aykırılığı oluşturur. Şekle aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Nitekim bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 12/2. maddesinde
“Kanunda sözleşmeler içi öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”
şeklindeki hükümle belirtilmiştir. Sözleşmenin şekle aykırı biçimde düzenlenmesi o sözleşmenin baştan itibaren hüküm doğurmaması anlamını taşır. Dolayısıyla geçersiz sözleşmeye dayanarak taraflar sözleşmeyle ilgili birbirlerini ifada bulunmaya edimlerini yerine getirmeye zorlayamaz.
Her ne kadar resmi şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olsa bile yüklenici ile arsa sahibi sözleşmedeki edimlerini iyi niyetli biçimde yerine getirmeye başlamış olabilir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyi niyet hükümleri ile bağdaşmayacaktır.
Yargıtay kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz biçimde düzenlenmiş olsa bile sözleşmeye konu inşaatın yüzde 90’ı tamamlanmış ise sözleşmenin geçerli olduğunun kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. İnşaatın yüzde 90’ının tamamlanması halinde taraflar sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle geçersizliğini ileri süremeyecektir.
Adi yazılı şekilde yapılmış bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir:
- Yüklenicinin inşaatın yapımını bitirmiş olması yahut inşaatın büyük ölçüde tamamlanması
- Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yükleniciye devretme borcu altına girdiği taşınmazı/bağımsız bölümleri yükleniciye devretmiş olması
- İyi niyetin varlığı.
5. Tarafların Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazına ilişkin tasarruf yetkisine dayalı edimlerini; yüklenicinin ise sözleşmede öngörülen yapı eserini meydana getirme borcunu içinde barındıran iki taraflı ve karşılıklı edim yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşme ilişkisi kapsamında hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin borç ve yükümlülükleri, sözleşmenin niteliği, dürüstlük kuralı ve Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde belirlenir.
Arsa sahibinin başlıca borçları, arsanın inşaat için yükleniciye teslim edilmesi ile başlar. Taşınmazın sahibi, inşaatın yapılmasına engel teşkil edecek hukuki veya fiili engelleri kaldırmak, yüklenicinin inşa faaliyetlerini kesintiye uğratmamak ve sözleşmede kararlaştırılmışsa yüklenicinin finansman, ruhsat veya proje işlemlerinde gerekli belgeleri sağlamaya yönelik yardımcı edimlerde bulunmakla yükümlüdür.
Arsa sahibinin kendi kusurundan kaynaklanan gecikme, engelleme veya sözleşmeye aykırı davranışları; yüklenicinin sözleşme konusu işi zamanında ve gereği gibi yerine getirmesini engeller nitelikte olması hâlinde, arsa sahibinin sorumluluğunu doğurur. Arsa sahibinin en temel borcu ise sözleşme ile belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmektir.
Yüklenicinin borçları, sözleşmenin asıl konusunu oluşturan eserin meydana getirilmesi ve tamamlanarak teslim edilmesidir. Yüklenici, inşaat faaliyetlerini sözleşmede belirlenen teknik şartnamelere, projelere, imar ve yapı mevzuatına, fen ve sanat kurallarına uygun olarak yürütmek, eseri söz verilen kalite ve süre içinde tamamlamakla, taraflar arasında anahtar teslim inşaat sözleşmesi yapılmış ise inşaatı kullanıma hazır biçimde teslim etmekle yükümlüdür.
Kullanılan malzeme ve işçilik yönünden ayıp içermeyen, oturuma ve kullanıma elverişli bağımsız bölümlerin teslimi yüklenicinin asli edimidir. Ayrıca yüklenici, iş organizasyonunu düzenli yürütmek, alt yüklenicilerin işlerini koordine etmek ve onların kusurlarından da bizzat sorumlu olmakla yükümlüdür.
Yüklenici (müteahhit), inşa sürecini etkileyen gecikme veya engelleri arsa sahibine bildirme, inşaatı güvenlik ve mevzuata uygun şekilde yürütme, gerekli izin ve ruhsat süreçlerini kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hüküm altına alınmışsa yerine getirme borçlarını da taşır. Eserin ayıplı veya eksik ifası, süresinde tamamlanmaması veya sözleşmeye aykırılıklar, yüklenicinin hukuki sorumluluğunu doğurur; arsa sahibine ayıp hükümlerinden doğan haklar, gecikme tazminatı veya şartların varlığı hâlinde sözleşmeyi feshetme imkânı tanır.
6. Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde inşa faaliyetlerine başlamaması, işin ilerlemesini haklı bir neden olmaksızın geciktirmesi veya eseri süresinde tamamlayıp teslim etmemesi hâlinde ortaya çıkan sözleşmeye aykırılık hâlidir. Temerrüdün oluşması için, sözleşmede teslim süresi belirlenmişse bu sürenin dolması; belirlenmemişse arsa sahibinin yükleniciye uygun bir süre vererek ihtarda bulunması gereklidir.
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibine tanınan haklar, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri ile eser sözleşmesine ilişkin özel düzenlemeler çerçevesinde belirlenir. Arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü üzerine öncelikle ifaya zorlama yoluna gidebilir; bu kapsamda, yüklenicinin eseri tamamlaması için uygun bir ek süre verebilir ve verilen sürede de ifa gerçekleşmezse sözleşmeye aykırılığın sonuçlarını ileri sürebilir.
Temerrüt devam ettiği takdirde arsa sahibi, gecikme nedeniyle oluşan zararlarını tazmin etme hakkına sahiptir. Gecikme tazminatı, hem inşaatın zamanında tamamlanamamasından doğan ekonomik kayıpları hem de arsa sahibinin katlanmak zorunda kaldığı diğer giderleri kapsayabilir.
Temerrüdün ağır nitelik taşıması veya eserin zamanında tamamlanmasının artık arsa sahibi bakımından anlam ifade etmemesi durumlarında arsa sahibi, sözleşmeyi haklı sebeple feshedebilir. Fesih hâlinde yüklenici, arsa sahibinin uğradığı zararlardan sorumlu olur ve sözleşmenin tapu devrine ilişkin hükümleri kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Arsa payı yükleniciye devredilmiş ise, feshe bağlı olarak yüklenicinin bu payları iade yükümlülüğü doğar.
Bunun yanında arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdünün sürmesi hâlinde, sözleşmede öngörülmüşse cezai şartın tahsilini talep edebilir. Cezai şart, temerrüdün ispatını kolaylaştırır ve arsa sahibine zararını ayrıca kanıtlama yükü getirmeden talep hakkı tanır.
7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı, edimlerin gereği gibi veya süresinde ifa edilmemesi ya da sözleşmenin devamını taraflardan biri için katlanılamaz hâle getiren haklı sebeplerin ortaya çıkması durumunda gündeme gelir. Fesih, sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilmesi sonucunu doğurur ve özellikle arsa payı devri ile eser meydana getirme borçlarının karşılıklı ve bağımlı nitelikte olması nedeniyle bu sözleşmelerde fesih, diğer sözleşme türlerine kıyasla daha kapsamlı hukuki sonuçlar yaratır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi kural olarak haklı sebebe dayanmalıdır.
Haklı sebep;
- yüklenicinin eseri süresinde tamamlamaması,
- inşaatın durma noktasına gelmesi,
- ayıplı veya mevzuata aykırı imalat yapılması,
- finansal yetersizlik nedeniyle işin sürdürülemez hâle gelmesi
- arsa sahibinin sözleşmeden doğan asli edimlerini yerine getirmemesi
gibi halleri içerebilir. Haklı sebep oluştuğunda, fesih iradesi karşı tarafa açık ve kesin bir beyanla bildirilmelidir.
Fesih halinde taraflar, sözleşme kapsamında elde ettikleri karşı edimleri iade etmekle yükümlüdür. Bu bağlamda, yükleniciye devredilmiş arsa payları varsa, fesih sonucunda yüklenicinin bu payları iade borcu doğar. Benzer şekilde yüklenicinin, arsa üzerinde gerçekleştirdiği imalatlar ve bunların değerine ilişkin hususlar, sebepsiz zenginleşme ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda çözümlenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ayrıca, tazminat talep etme hakkını da beraberinde getirebilir. Feshe sebep olan taraf, karşı tarafın uğradığı fiilî zarar ile uygun illiyet bağı bulunan diğer kayıpları gidermekle yükümlüdür. Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, fesih hâlinde bu cezai şartın talep edilmesi de mümkündür.
8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem mülkiyet hakkına ilişkin tasarruf işlemlerini hem de eser meydana getirme borcunu içeren, yüksek ekonomik değer taşıyan ve taraflar açısından ciddi hukuki sonuçlar doğuran karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması ve uygulanması sürecinde tarafların dikkat etmesi gereken hususlar, sözleşmenin geçerliliği, ifası ve sonrasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.
- Öncelikle sözleşmenin, arsa payının devrini içermesi sebebiyle resmî şekil şartına tabi olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan protokolün hukuki geçerliliği sınırlıdır; sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
- Sözleşmede, yapılacak inşaatın proje, teknik şartnameler, malzeme kalitesi, bağımsız bölüm özellikleri ve teslim standartları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir. Belirsiz veya yoruma açık hükümler, ileride eser ayıpları veya eksik imalat nedeniyle uyuşmazlık doğmasına yol açabilir.
- Teslim süresi, iş programı ve inşaatın aşamalarına ilişkin ilerleme planı açıkça belirlenmeli; sürelere uyulmaması hâlinde uygulanacak yaptırımlar, gecikme tazminatları ve cezai şartlar düzenlenmelidir. Yüklenicinin finansal gücü ve teknik yeterliliği, iş organizasyonunu üstlenebilir olması ve alt yüklenici kullanımı konuları da ayrıca değerlendirilmelidir.
- Arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler ve yüklenicinin alacağı bağımsız bölümler açıkça belirlenmeli, bu paylara karşılık gelen arsa paylarının tescil ve devrine ilişkin süreç ayrıntılı şekilde hüküm altına alınmalıdır. Arsa sahibinin yükleniciye devredeceği arsa paylarının ne zaman ve hangi aşamada devredileceği, devrin hangi koşullara bağlanacağı açık ve net biçimde belirlenmelidir.
- Sözleşmede teminat mekanizmaları düzenlenmeli; yükleniciden istenebilecek kesin teminat, banka teminat mektubu, yapı denetimi yükümlülükleri ve sigorta kapsamı belirlenmelidir. Bu hususlar, inşaatın tamamlanmaması veya yüklenicinin ifa güçlüğüne düşmesi hâlinde arsa sahibini koruyucu niteliktedir.
- Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanabilecek ayıp, gecikme veya sözleşmeye aykırılık hâllerinde başvurabilecekleri hakları; özellikle ayıp hükümleri, cezai şart, tazminat ve fesih koşullarını ayrıntılı şekilde düzenlemelidir.
9. Teslim Edilen Eserin Ayıplı Olması
Yüklenici taraf eseri meydana getirirken sözleşmede belirlenen özelliklere sahip bir eser ortaya koymalıdır. Şayet sözleşmede eserin ayırt edici özelliklerinin belirlenmemiş olması halinde ayıp unsuru objektif koşullara göre belirlenecektir. Buna göre ayıp teslim edilen eserin objektif olarak sahip olması gereken özelliklere sahip olmaması, arsa sahibinin eserden beklenen faydayı elde etmesinin mümkün olmaması durumudur.
Teslim edilen eserin ayıplı olması halinde arsa sahibi eser sözleşmesine dayalı olarak ayıp hükümlerine gidebilecektir. Arsa sahibi dilerse Borçlar Kanunu 475. Madde uyarınca; bedelde indirim isteme, ücretsiz onarım talep etme, sözleşmeden dönme haklarından birisini kullanabilir. Arsa sahibi bu seçimlik hakları ile birlikte genel hükümlere göre tazminat da isteyebilir. Teslim edilen eserin ayıplı mal olması haline ilişkin diğer yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Av. Ramazan Bayram